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借名买房法律问题研究

郝斌  
【摘要】:近年来,由于房地产市场的过度投资、投机,导致房价不断攀升,房地产市场呈现畸形发展,影响了社会的稳定和谐。基于此,国家和地方政府出台了一系列旨在遏制房价过快上涨的调控政策、措施,主要表现为“限购令”、“限贷令”、“限价令”等。然而,为了追求房产增值的巨大利益,仍然会有违反房控政策的行为出现。一些购房者不惜“铤而走险”采取了俗称为“借名买房”的做法以规避房控政策,即房产的实际出资购买人在同他人协商之后借用他人的名义购房,并用他人的名义登记房屋产权的行为。在此背景下,借名买房类的纠纷不断发生。虽然通过法律途径能够有效地解决这类纠纷,但是法律发展通常滞后。我国现有的法律中,并没有对借名买房问题进行明确规定。法院对借名买房合同的定性和效力的认定各不相同,其中合同无效的理由也是众说纷纭。有的法院在判决书中只得出借名买房合同无效的结论,却不对无效的理由进行说理分析。观点不一,导致同案不同判。正确理清借名买房合同的效力,明确房屋产权的归属,解决因借名买房而引出的各类纠纷,有利于保护房屋的真实权利人,维护交易安全与社会稳定。本文一共分为四章,第一章主要是借用三个典型借名买房案例,引出借名买房类案件的争议焦点问题:一是借名买房合同的定性问题,二是借名买房合同法律效力的认定问题,三是认定借名买房合同无效的法律依据有分歧,四是房屋归属应如何确定。第二章主要阐释借名买房所涉基本法律问题,准确界定借名买房的含义,归纳总结借名买房常见的原因:一是规避法律法规或政策,二是转移或隐匿财产。第三章涉及借名买房的合同性质与效力问题。借名买房合同本质,应该属于无名合同范畴,参照适用委托合同的相关规定,有关借名买房的合同效力,不应当一概而论,应根据房屋的性质以及借名的原因具体分析借名买房合同的效力。对于认定借名购买经济适用房,无效的理由,就有关政策性文件能否作为认定合同无效的依据进行说理分析,有的借名购买经济适用房的案件诉至法院,法院应该认定卖房合同无效,这种判断的理由应该根据《合同法》第52条第(4)项规定,在适用地方性法规或部门规章认定合同无效时,应将地方性法规或部门规章纳入《合同法》第52条第(4)项“损害公共利益”的范畴,并予以引用。第四章主要论述借名买房案件中房屋权属问题。区分借名买房合同无效和有效来进行认定,当借名买房合同无效时,当事人之间关于房屋物权处分的约定自始就没有效力,借名人因合同的约定而获取的有关房屋的占有使用等权利应返还给出名人所有,也不存在依借名买房合同的约定请求出名人为其办理过户转移登记的可能性,借名人丧失了对房屋的物权;有效时,区分是否涉及第三人,根据不动产登记及其推定力理论、法律物权与事实物权理论来进行房屋的权属认定。最后得出本文结论,案例一中刘金丽认为由于路士君不是北京户籍,借用他人之名购买经济适用房,这种行为本身就是违反法律规定的,付款协议是以合法形式掩盖非法目的合同,其本质是为了掩盖非法目的,所以该合同应该被认定为无效,这个理由是不正确的。案例二中法院认为孙李二人“恶意串通,损害国家、集体或者第三人的利益”判决二人的合同无效,这种理由缺乏说服力。案例三中,根据法律物权并不是受绝对保护的,在一定情况下,事实物权可以对抗法律物权,应保护丙、丁的权利,房屋应归属于丙、丁。


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