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商品房预售法律问题研究

丁相丽  
【摘要】:自1954年香港立信置业公司推出预售“楼花”的房地产经销策略之后,房屋预售这种经销方式风行各地。商品房预售形式得到市场的普遍认同,对于活跃房地产市场、促进居民住宅消费发挥了不可估量的作用。商品房预售在我国业已成为与商品房现售并存的房屋销售的两种方式之一。 本文主要从四章来展开阐述商品房预售中的相关法律问题。 第一章简要讨论商品房预售。本章对商品房预售性质的争论作了阐述,商品房预售作为一种特殊的买卖行为界定为远期交货的行为,具有标的物的非现实性、法律关系的复杂性、较强的国家干预性等特征,通过对预售行为的分析有助于预购方对商品房预售行为有一个清晰的认识。 第二章对商品房预售中相关制度进行探讨。该章首先从商品房预售登记制度的定义、特征、商品房预售登记的法律性质、效力等几个方面对商品房预售登记制度做了解析,通过对登记制度的研究笔者认为只有加强商品房预售登记制度的管理和实施才能有效的预防预售人一房数卖,维护预购方的合法权益。其次笔者通过对商品房预售转让进行了相关分析,商品房预售转让又叫期房转让,对此学界存在较大分歧,利弊兼有,文章对其存在的合理性作了分析,并阐明了商品房预售转让应当具备的条件,以期引起预购方对转让的期房引起足够的重视。通过对预售登记、期房转让等问题的讨论,有助于预购方提高权利意识,充分认识到只有完善相关制度的建设才能更好的维护自身的权利。 第三章探讨情事变更原则在商品房预售中的运用。本章对商品房预售适用情事变更原则应包括的要件作了说明,并且对于情事变更原则与相关概念的区别作了辨析。通过对情事变更原则的阐述,有助于预购方对在合同履行过程中发生的情事变更现象有所认识和了解,避免预售人利用优势地位侵犯其应当享有的权益。 第四章研究商品房预购方的主要权利。该部分是商品房预售问题的最终归结点:预购方权益的保护问题。本文赞同将《消法》适用于商品房交易,对商品房预购方享有的几项基本权利如知情权、公平交易权等进行前瞻性的分析。


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