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建设用地使用期限法律问题研究

刘连凯  
【摘要】: 《物权法》149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定的或者约定不明的,依照法律、行政法规办理。”《物权法》仅仅靠一条很抽象的规定想要很好的处理建设用地使用权的期限问题是很难的。要想很好的解决建设用地使用权的期限问题,必须在充分认识我国国情和政策的基础上,对《物权法》的规定进行完善。同时,文章对建设用地使用权采用租赁方式的可行性进行了阐述,希望通过租赁的方式来解决建设用地使用期限相关规定的不合理之处。 全文约三万多字,除引言、结语外,共分为四个部分: 第一部分:建设用地的使用期限相关规定的现状及其缺陷。我国建设用地使用期限涉及到续期问题,费用问题和期满后建筑物的归属问题。我国《物权法》确定了住宅性用地可以自动续期,但对于自动续期的期限和费用问题,住宅商业混合型用地的情况,却没有涉及到。对于期限届满后,关于地上建筑物归属约定的规定有一定的局限性。《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中》对于赋予了建设用地使用权人的续期的请求权,同时又赋予出让方依照公共利益予以对抗的权利,在目前法律没有明确界定公共利益的内涵和外延的情况下,当事人的权利是得不到保障的。 第二部分:建设用地使用期限规定的现状成因分析。我国是土地所有权和土地使用权分离,土地使用权和地上建筑物结合的立法模式,建设用地使用期限届满后,如何在确保使用权人对建设用地上的建筑的权益的同时保障国家的土地所有权是解决建设用地使用期限问题的关键所在。我国建设用地使用权是作为用益物权规定在《物权法》中的,但是建设用地的有期限使用带有很强的租赁性质,这种设计模式给我们带来了困惑,即在建设用地期限届满后,国家的土地所有权和地上建筑物所有权保护的先后问题,我国土地使用制度是在借鉴国外的批租制基础上形成的,我国土地制度是公有制土地,土地所有权是不能进入流通领域的,而外国大多数是私有土地,土地所有权是可以进入流通领域的。不同的土地所有制度下的土地使用的借鉴也给我们在解决建设用地使用期限问题带来了困难。 第三部分:完善建设用地使用权期限规定应当遵循的原则。我国是社会主义土地公有制,建设用地的所有权属于国家所有。在解决建设用地使用期限问题上是必须坚持的前提。我国是社会主义国家,我国的发展成果要有人民共享,我国利用土地公益目的和公民个人利益的衡平,国家的土地所有权和建设用地人合法的房屋所有权的衡平,建设用地使用权的期限性和地上建筑物所有权的无期限性的协调问题我们在解决建设用地期限问题应当考虑到。同时也应当注意我国建设用地出让制度的期限性和划拨制度的无期限性的协调,城市建设用地和农村土地利用制度的协调。 第四部分:完善建设用地使用期限相关规定的措施。在《物权法》149条的基础上,建设用地统一自动续期至建筑物的合法存续期间,对住宅性用地无偿续期、非住宅用地进行有偿续期。对于建筑物的归属问题,实行统一自动续期后,建筑物的所有权能够得到充分的保护。租赁方式也是我国法律明确规定的有偿使用方式,我国的建设用地使用有很强的租赁性质,租赁方式能有效的解决续期问题以及地上物归属问题。自古有买卖“不破租赁”的规定,赋予建设用地租赁的物权性质更有利于保护使用权人对地上建筑物的合法权益。


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