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农村宅基地退出补偿标准测算

张燚  
【摘要】:土地资源是社会生产的第一劳动资料,是一切生产活动的源泉。在我国社会经济高速发展的今天,城镇化和工业化的进展带来了大量的建设用地需求,土地资源的稀缺性愈发明显,关于土地利用的政策开始向城乡建设用地的集约利用倾斜。农村宅基地作为农村建设用地的重要构成,受到了中央及各级政府的关注。由于我国农村宅基地管理制度的不完善,在全国范围内出现了大量“一户多宅”、“超标占地”、“空心村”等现象,造成农村土地资源的浪费,土地利用率不高。从近十年来中央系列政策文件中可以看出,国家正在逐渐完善宅基地使用制度,从申请审批、规划布局到退出流转各方面都在探索新的管理机制,各地政府也在积极尝试宅基地制度改革的新方法。在未来一段时间内,农村宅基地退出问题会成为影响我国城乡发展的重要议题。如何确定对退出宅基地农民的补偿标准,制定科学合理的补偿方案,激励农民自愿退出闲置、超标的宅基地是宅基地退出过程的关键。本文在总结关于农村宅基地退出补偿现有理论研究成果和各地实践经验的基础上,仅考虑货币补偿的方式,测算政府应支付农民退出宅基地的补偿金额。参考国家征收农村土地补偿标准,根据“房地一体”的原则,确定宅基地退出补偿应当包括对宅基地自身的补偿和对地上房屋及附属设施的补偿两部分。对于宅基地自身的补偿,从宅基地的功能价值出发,测算农民因退出宅基地后各项权益的损失,作为补偿的依据。本文认为宅基地的价值包括现实价值和潜在价值,现实价值即居住保障价值,潜在价值为宅基地退出后复垦为耕地产生的价值或者用于流转出租获得的租金收益。对于宅基地上房屋的补偿,参考房地产评估中的成本逼近法,将房屋的重置成本扣除折旧,即为对房屋的补偿价格。根据所建立的补偿标准测算模型,选取湖北省麻城市两个代表村作为实证研究区,计算农民退出宅基地后应当获得的补偿价款。根据计算的结果,从宅基地价值出发制定的标准不足以对退出宅基地的农民提供可持续性地生活保障,这也是目前农民退出宅基地参与性不高的主要原因。此外,由于当前宅基地使用权无法自由流转,这限制了宅基地升值的空间。因此,在推进宅基地退出的过程中,国家首先应当改革宅基地使用权制度,建立城乡统一的土地市场,以提高土地的利用效率。在给予农民经济补偿的同时,应当完善社会保障体系,多角度、全方位、可持续地保障农民的财产权益。


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