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城市基准地价动态评估模型、算法及实现方法研究

王伟  
【摘要】:基准地价是城市地价体系中的重要一环,政府要定期公布城市的基准地价,对房地产市场中的各种土地价格起着指导和参考的作用,对城市的经济发展和土地市场有着重要意义。基准地价具有相对稳定性,在一定的周期内,基准地价是符合房地产市场行情和城市发展需要的。但是,随着城市结构的拓展和国民经济的发展,基准地价与土地市场实际价格必然会产生较大的差异,因此,基准地价必须定期调整。 目前在我国,基准地价的测算和定制基本上是独立地重复地做,前一次的数据和成果很难为下一次所利用,每次任务都艰巨,既耗时又费力:旧有的基准地价是否与实际的土地市场价格相符主要靠人为判断或强制规定来确定;基准地价的调整不及时,调整周期往往需要几年,甚至更长。传统基准地价的滞后性、人为因素和准确度严重影响了政府机构客观地、准确地制定土地出让金和其它相关决策。 土地分等定级和基准地价的确定有两种方法,即多因素综合定级法和土地交易实例定级法。传统上采用多因素综合定级法较多,在评估过程中人为因素和专家经验影响较大,评估工作的自动化程度不高,不能真实的反映城市土地市场的变化,也限制了基准地价的日常更新。 本论文以计算机技术、网络技术、GIS技术为基础,以概率论、拓扑学、图论、统计学和运筹学等为理论,从构成城市的空间结构入手,结合城市用地特性,抽象出影响城市土地价格的主要因素,重点研究城市基准地价动态评估模型和算法,采用土地交易实例定级法,实现土地分等定级和基准地价的确定,并与多因素综合定级法相互印证,系统成果得到应用。主要研究内容如下: 1.研究城市空间结构的基本特征: 2.将城市物质空间抽象为空间对象,并研究这些空间对象的空间分布测度模型; 3.研究构成城市空间的实体要素间的空间关系; 4.对城市空间系统建模; 5.研究城市用地结构特性和分类方法: 6.研究城市空间因素对土地价格的影响方式,并对其进行分类抽象,建立一定的数学模型对其进行量化; 7.研究因子作用分值的衰减模型、衰减和叠加方式等;


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