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中国特色的房地产市场与政府管制研究

王艺  
【摘要】: 房子是人类生存和发展最基本的生活资料,也是衡量一国经济发展和人民生活水平的重要标志之一。在我国的文化传统中,“安居方能乐业”的思想根深蒂固,“居者有其屋”更是成为文人墨客追求的理想境界。因此,有关房子的问题就显得至关重要,成为从中央到地方各级政府关注的主要问题之一。我国房地产行业自市场化改革之后,经过三十多年的发展,房地产行业的产业规模不断扩大,不仅带动了国民经济的增长,同时对改善城镇居民居住环境、促进城市化进程做出了积极的贡献。但是,由于我国房地产行业发展时间较短,发展经验不足,在为国民经济发展做出巨大贡献的同时,房地产市场所表现出来的价格上涨过快等问题,已经成为困扰社会各界的一大难题。尽管政府对房地产市场实施了严厉的调控措施,但收效甚微。本文正是在这样的背景之下,从供给和需求两个方面,对影响房地产价格的各个因素进行深入剖析。 供给是房地产市场非常重要的影响因素之一,它直接决定了房地产市场上的商品的供给数量和供应结构,进而影响到房地产的价格。一般来看,影响房地产市场供给的因素主要有土地、建安成本、其他开发成本、二手房市场、租赁市场等。在这些因素中,土地价格的提高、拿地难度的增加、政府管制、建安成本和其他开发成本的上涨,都直接造成了成本和房价的上涨;作为增量房市场重要补充的二手房市场和租赁市场,因为种种原因发展不完善,也未能有效的缓解住房市场的压力,对房价上涨的约束作用不明显。从需求因素来看,不断提高的收入、膨胀的人口、城镇化进程的加快,都进一步刺激了住房市场的需求。而我国特殊的消费心理和消费方式加剧了房地产市场的供需矛盾,成为助推房价上涨非常重要的因素。再加上媒体对房地产市场的报道有失公正和客观,造成了整个社会对房地产行业的过度打压。因此,中国房地产市场的总体情况就是,市场上的供给存在问题,而不健康不理性的需求进一步加剧了供需之间的矛盾,媒体的参与更加大了市场博弈的剧烈程度,房地产价格就在这多重推动力下不断上涨。 由此可见,中国的房地产市场是一个非常复杂的市场。它的运行不仅受到了来自市场内部因素的影响,还受到来自市场外部的制约。正是在这多种力量的共同推动力下,才造成房地产市场今日的困局。房地产市场呈现出的复杂性,要求政府必须立足于国情,树立正确的指导思想,建立起一整套针对房地产市场的系统化、规范化、科学化的政策和法律体系,运用市场化的调节手段引导房地产市场健康发展;对消费者来说,健康理性的消费观念尤为重要;而媒体更应该站在公正客观的基础上,促进市场规范的建立。 本文最大的创新点在于对供给因素的全面揭示,综合分析了土地供给、住房一级市场、二级市场、租赁市场、空置率、保障房、自建房和合作建房对房地产市场的影响,深刻剖析了房地产价格上涨的动因。房地产市场化改革之后,社会各界对房地产价格上涨的原因进行了分析,但由于理论研究和现实的脱节,学术界对房地产价格的构成并未窥觊全貌,因此所提出的政策建议也未有实际效果。而本文通过对供给因素的全面揭示,深入剖析房地产价格上涨的内在动因,并依次提出政府宏观调控政策。其次,本文的第二个创新点在于,对政府调控房地产市场的指导思想、调控措施进行了深刻的反思。指出今日房地产市场局面的形成,并不是由开发商单方面造成的。在市场一轮轮的博弈过程中,政府、消费者、媒体对今日局面的形成都附有不可推卸的责任。因此,政府需要进行全面的深刻的反思,积极推进市场秩序的建立。第三,本文在基于基本事实、基本数据、基本国情的基础上,对房地产市场目前的形势、今后的走势进行了分析,并提出了自己的看法:在今后相当长的一段时间内,房地产市场依然没有健康平稳发展的趋势。


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