我国房地产市场调控政策研究

【摘要】：多年来,中国房地产市场出现了不正常波动。房地产市场的波动主要是通过价格波动表现出来的,本文通过重点反映房地产价格变动,并结合房地产市场的特征来反映当前房地产市场的波动。当前我国房地产产品主要是以城镇商品住房为主,在反映房地产价格时,本文以城镇的商品住房价格和变动情况为主要反映内容,以此对中国房地产市场调控进行研究。 2003年以来中国房地产价格连年高涨,在相当程度上超出了民众承受能力,已经引发了一系列社会问题。房地产价格波动幅度过大、房地产行业已经积累的一些突出问题和矛盾,凸显了房地产宏观调控的必要性与紧迫性。作为国家宏观调控的重要组成部分,现阶段的房地产调控并没有达到预期效果,这引发我们去思考房地产市场调控效果不理想的系列深层次原因。本文认为一方面应该重点研究房地产市场波动的经济规律,另一方面从政府层面如何完善对策思路,通过房地产市场调控促进我国房地产业健康、有序的发展。 本文分为导论与正文两部分。在导论部分,针对我国房地产价格快速上涨已经造成一定程度上社会问题的现象,本文阐述了政府进行宏观干预的必要性与紧迫性。在分别梳理了房地产市场价格问题和宏观调控政策两方面的研究文献之后,交代了论文研究思路、内容、方法以及可能创新之处。 正文分三部分。第一部分为理论分析,包括第2、3章。第2章考察了影响房地产价格的各种因素。相对于其他大众产品市场和股票市场,房地产市场有着不同的特征,市场的变化受到许多不确定因素的影响。不稳定性和复杂性是房地产市场的一个典型特征,主要表现在不相似性和耐用性、缺乏弹性、信息不对称和交易成本易变化,这些特性相互有着直接的作用,一方的变化与另一方有着密切的联系。最后通过对我国房地产价格市场失灵特征的考察,试图揭示其市场失灵的原因。 第3章为国内外房地产宏观调控概述。首先针对2003年之后的政府宏观调控行为进行分析和评价,简要检讨房地产宏观调控得失之后,试图挖掘出宏观调控政策在不同时期所做出的调整和发展方向。然后介绍其他国家房地产宏观调控的经验。 第二部分为实证分析部分,包括第4章到第6章,分别考察了税收政策、金融政策、土地政策对房地产价格的影响。第4章探讨了税收调控政策对房地产价格的影响。首先阐述了我国税收调控政策作用于房地产市场的机理与渠道,介绍了其主要措施、可能导致的各种效应、优点以及定位。接着联系我国目前房地产税收政策制定、执行的现实情况,指出其存在的主要问题：立法层次低、税制设计不合理等。最后使用2005-2011年季度数据,对税收政策调控房价的效果进行了实证分析。 第5章考察了金融货币政策对房地产价格的影响。房地产业属于资金密集型产业,房地产开发商主要依赖银行贷款和商品房预售款。利率渠道和信贷渠道是金融货币政策影响房地产价格的主要途径。简要回顾我国住房消费信贷政策的演变历程后,指出了目前房地产金融市场存在的问题：房地产开发企业银行依赖度高企；银行间无序竞争、违规信贷屡禁不止；消费信贷风险突出等。最后使用1999-2011年鉴的月度数据构造向量自回归模型,就货币金融政策对房地产价格的影响进行了实证研究。 第6章分析了土地调控政策对房地产市场价格的影响。首先介绍了我国土地供应方式与结构、土地利用、规划与控制情况,然后分别探讨了土地价格形成机制、土地政策影响房价的机理与渠道等,厘清地价与房价、土地政策与房价的关系。最后使用月度时间序列数据对土地调控政策的效果进行了实证研究。 第三部分为结论与政策建议,即第7章,阐明了我国房地产宏观调控应该遵循的原则和使用的手段。本文建议：优化税收具体政策及配套措施；健全货币供给政策、完善信贷在房地产价格调控中的作用并疏通利率传导途径；做好土地规划,建立科学、高效的土地供应体系。