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房地产市场与城市经济协调发展研究

方梅  
【摘要】: 我国房地产业经过改革开放后短短20多年的发展已取得巨大的成就,房地产市场体系也逐步建立起来。但是,由于国家的整体经济水平比较落后,加之市场发育较晚且不健全,近年来我国房地产市场一直存在“供给过量”和“有效需求不足”的矛盾。20世纪90年代以来,我国城市房地产市场经历了多次“跌宕起伏”的波动,特别是目前针对房地产市场发展现状和趋势的争论,恰恰说明我国目前房地产市场的发育过程中,仍存在很多问题需要我们深入的研究和解决。 然而,国内目前有关房地产市场运行规律的理论研究,总体显得比较零碎和分散;缺乏系统、全面的一般性的理论分析框架,尤其是以城市社会经济发展为背景的研究尚比较薄弱;更忽视对于房地产市场的空间维度的经济学分析;对房地产市场如何使通过要素之间的相互扩张或收缩,达到其优化配置等结构平衡问题也缺乏深入探讨。鉴于此,本文将城市房地产市场的发展与城市经济的运行结合起来,用时、空相结合的思维方法了解两者协调发展的规律性。期望通过此项研究,对我国未来房地产市场的发展以及城市房地产市场发展战略的制定,从理论上及实际操作上进行有价值的探讨。 本文在系统地综述已有的房地产市场与城市经济的相关领域研究成果的基础上,从时间和空间维度,通过总量、结构和布局三个方面,对城市房地产市场与城市经济的关联性进行分析,试图寻求一个较为完整的反映城市房地产市场与城市经济相互关系的理论体系,构建一个两者协调发展的一般理论框架。并联系某些特定城市作实证分析,探讨城市房地产市场运行规律及在一定时期的发展趋势和模式,进而提出应对之策。 房地产市场的总量均衡,即使房地产的发展与宏观经济(GDP)、人口及人民生活水平的提高保持合理的比例关系,并使房地产市场供求在总量上保持均衡。本文对于房地产市场的总量均衡问题,主要从房地产的投资规模和增长速度、与城市经济存在均衡关系的房地产市场价格两方面进行深入分析。通过房地产投资与城市经济增长的互动机理的阐释和实证分析说明,在我国,房地产投资的增长和波动对城市经济有较大的影响,而城市经济则主要通过长期均衡关系来调整房地产投资的增长;并从房地产投资和城市集聚效应关系的角度,定量研究城市规模或城市聚集程度对投资的影响,得到我国大中城市的房地产投资基本依赖于城市集聚人口的能力的结论。 房地产价格是体现总量协调发展最为关键的一个因素。文中基于住宅价格研究的理论基础,从构成城市基础因素及商品房供求倾向因素两个方面,对影响中国城市住宅价格的基本因素及其产生的变量进行了详细分析。并在此基础上,对住宅价格与城市经济之间的关系进行实证分析,论证了城镇居民人均可支配收入、预期、城市GDP对住宅价格水平存在显著影响,从总体上看,宏观经济的增长可以解释我国城市住房价格的增长。文中还对我国房价收入比的理论研究和现实状况进行了探讨。 与总量均衡相对应,房地产市场结构均衡也是房地产市场与城市经济协调发展的要求之一。近年来,在全国或部分地区存在商品房大量空置和有效供给不足的矛盾,结构非均衡问题是产生此矛盾的重要原因。结合武汉市各类房地产商品的投资结构和供求结构的实证分析论证了房地产内部结构存在着一定程度的非均衡性。文中还通过分析市场层次结构的均衡问题,探讨房地产增量与存量市场的结构模式,提出我国住宅增量和存量市场发展不平衡的问题尤为严重,调整房地产市场的层次结构势在必行。 城市房地产空间布局本质上是房地产市场内不同产品结构的房地产商品在城市空间区位上的选择。房地产市场的总量和结构均衡,最终要都要通过空间布局均衡或区位均衡才能得以实现。因此,城市房地产市场空间布局均衡是房地产市场与城市经济协调发展的关键。本文基于城市房地产空间布局在经济运行中演变的规律及其机理的探讨,同时结合改革开放以来中国城市空间布局发生的巨大变化,论证了城市房地产市场在空间结构布局上呈现的新模式:住房的郊区化发展与房地产市场结构在内部空间布局上的调整;并探讨其格局形成的动力机制。本文还进一步以武汉市为例,对武汉近20年来随着城市经济运行及城市空间结构变化导致的房地产空间布局的发展,以及由此形成的房地产市场价格的空间差异进行了分析;并针对发展过程中存在的问题,提出相应对策。 基于以上研究,本文在最后提出促进房地产市场与城市经济协调发展的宏观调控目标在于:保持市场规模与经济总量的协调,促进市场结构的优化,引导合理的房地产空间布局。


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