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基于实物期权理论的房地产投资决策

蒋颖  
【摘要】:房地产行业是一项投资金额巨大,投资周期长,风险大的一种特殊的行业。随着我国房地产行业的不断飞速发展,以及房地产行业和其他行业的高关联性。许多投资商都把战略眼光放在了房地产行业。由于房地产在开发的过程中,外界有很多的不确定因素都会对房地产开发过程产生一定的影响。因此,正确估计外界环境当中的不确定性因素,以及正确估计房产项目的价值,以便能做出正确的投资决策,获取巨大的收益是十分重要的。 传统的投资决策方法有现金流量贴现法(如净现值法、内部收益率法)以及不确定分析法(如敏感性分析、蒙特卡洛法、决策树分析法)等。开发商在以前的房地产投资项目中都使用的是传统的决策方法,但由于房地产行业的特殊性,传统的投资决策方法越来越暴露出一些缺点。由于传统的投资决策方法没有正确的估计项目中不确定因素的价值,忽略了项目中存在的期权价值,以及传统的方法对于开发商的投资决策要求过于死板。导致开发商利用传统的投资决策方法都无法估计房地产项目的准确价值。 实物期权方法是一种金融衍生工具的新理论方法,和传统投资决策方法不同的是,实物期权方法能很好的估计项目中的期权价值以及不确定性因素,而且具有管理柔性,不像传统方法那样死板。所以,将实物期权方法应用在房地产投资行业中是十分科学的。通过实例研究发现,实物期权能正确的估计项目价值,从而有利于开发商做出正确的投资决策。 本文在查阅大量参考文献的基础上,首先回顾了传统投资决策方法的理论模型,并对其存在的不足之处进行了介绍。接下来引入实物期权方法的定义、概念等理论,以便对实物期权方法有初步的了解,并指出其优于传统投资决策方法之处,总结出实物期权方法应用在房地产项目中是十分科学的。最后通过一个实例分别用传统投资决策方法以及实物期权方法计算房地产项目的总价值,通过比较两种计算结果从而得出全文的总结论。即和传统的投资决策方法相比,实物期权方法更适用于房地产项目,利于开发商做出正确的投资决策。并在文章最后展望了未来实物期权理论的研究发展方向。


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