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中国城市土地市场化经营研究

谭术魁  
【摘要】: 土地所有者开展土地经营、优化土地资产配置、增加土地产出收益顺理成章。然而在我国,城市土地利用结构存在缺陷、集约利用程度低、闲置严重,土地市场秩序混乱、土地收益流失严重,拥有668个城市、建成区面积21347.2km~2土地资产的国家获取的土地收益甚微并且缺乏保障。研究认为,维护城市土地所有者权益、追逐土地所有者经济利益最大化的力量不足,国家在城市土地经营、流转中的产权、行政职能混淆是其根本原因,并且根据现代产权制度规范分离城市土地所有权和经营权已成共识,要求组建国有土地公司、根据市场经济规则经营城市土地的呼声日益高涨(笔者亦曾发文主张)。然而,对于国有土地公司的组建程序、融资手段以及市场化经营条件下城市土地资产的改良、增收,国家土地所有者收益和国家税收的保障,政府退出经营领域后的职能发挥等前瞻性课题,尚无研究成果问世。本文对此作系统研究,在坚持城市土地国家所有不动摇的基础上,构建一种既符合现代产权制度、又满足现代企业制度要求、并吸取现代营销学思想,既能最大程度地实现有关各方的经济利益、又能充分发挥政府职能的土地经营思路。作者相信本文不仅具有重要的理论价值,更具有深远的现实意义。 本文由六章组成,涉及城市土地市场化经营的先决条件,城市土地的高效经营、增收,城市土地市场化经营条件下土地所有权收益和国家税收的保障,以及城市土地市场化经营中的政府职能问题四大部分。具体来说: 第一章探讨城市土地市场化经营的先决条件。根据现代产权理论的要求,规范分离城市土地的所有权和经营权;根据现代企业制度的要求,组建法人化的专事土地开发、经营的国有土地公司,并探讨了国有土地公司的内部治理、权利、义务;根据现代融资理论,提出了国有土地公司适应市场要求的融资手段。 第二章探讨城市土地市场化经营条件下的资产改良。在全面、深入分析我国城市土地资产现状的基础上,提出城市土地的资产改良思路,并推出了实施资产改良的具体方案。 第三章探讨市场化经营条件下的土地收益。在公正评判我国城市土地资产收益现状的基础上,推出市场化经营条件下符合国际惯例的土地收益方式,深入分析了影响土地收益的自然、政治、经济和市场因素;探讨了增加土地收益的措施,并从营销学的角度对我国城市土地的交易渠道(Place)和促销(Promotion)作了开创性的研究。 第四章探讨市场化经营条件下城市土地所有者收益的保障。在客观分析城市土地收益占有现状的基础上,提出国有土地公司经营收益的分派依据及方案,并对 华中农业大学博士学位论文:中国城市土地市场化经营研究 城市地租的享有、类型、计量及变化作了富有新意的探索。 第五章探讨城市土地市场化经营条件下的政府税收。在深人分析城市土地税 收现状的基础上,构架满足市场化经营要求和符合国际惯例的土地税收体系,并对 其实施途径、收缴及分享作了富有说服力的探讨。 第六章探讨城市土地市场化经营条件下的政府职能。在考察西方国家政府履 行土地经营监管职能的基础上,以全新的视角审视我国城市土地经营中的政府职 能,并在城市土地市场化经营条件下的政府监管体系、内容及其实施方面推出了可 供操作的方案。推行城市土地市场化经营需要政府扶持,本章还在政府扶持方面作 了细致的、有创意的尝试。


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