房地产开发资金来源对房价的影响研究

【摘要】：自我国1998年取消住房实物分配以来,房地产业得到快速发展,房地产价格也一直快速上涨。房地产业是一个资金密集型行业,因此房地产开发各来源渠道的资金量也一直在快速增长。由于房价的快速上涨一方面影响民生,另一方面也可能导致房地产泡沫,进而引发金融危机,因此我国政府一直在积极地调控房地产市场以便使房价平稳。同时我国房地产市场存在显著的区域差异,所以,讨论房地产开发资金来源对房价的影响及其区域差异,有助于为政府实施房地产调控提供更多依据。现有文献对房地产开发资金来源影响房价的相关研究具有以下特点:一是众多学者多集中于讨论某一种资金来源与房价的关系;二是鲜有文献对资金来源进行细分得到更为精确的个人按揭贷款、银行贷款、自有资金等数据研究其对房价的影响;三是少数几篇从资金来源整体的研究多着眼于某市的时间序列数据,且较少考虑到区域影响差异。本文首先以议价理论、信贷驱动房地产泡沫理论和供求理论三个理论基础为根据,分析房地产开发资金来源对房价的三个影响路径。一是各项房地产开发资金来源的增加通过加强房地产企业卖方优势地位,进而增强其议价能力从而导致对房价有促进作用;二是房地产开发资金来源中的银行信贷和销售回款资金通过转移部分风险到银行或购房者身上,使得房地产企业更加偏好风险从而过度投资,土地供应有一定刚性从而导致地价上涨,而地价上涨最终促进了房价上涨;三是各项房地产开发资金来源的增加通过促进商品房供给增加抑制了房价上涨,但其抑制效应因商品房供给缺乏弹性而被大大削弱。其次,分析了各项房地产开发资金来源与房价的变动轨迹及特点,并从两者变动轨迹的比较发现非个人按揭贷款的其它资金、个人按揭贷款和房地产开发贷款的变化趋势和房价更为相似。最后,基于35个大中城市2006-2016年的面板数据,通过建立动态面板模型估计各项房地产开发资金来源及其细分后的各项资金来源对房价的影响,并将35个大中城市分为东、中、西三个区域,分析上述影响的区域差异。本文得出以下四点结论:第一,房地产开发贷款和销售回款对房价均有显著的促进作用,并且销售回款对房价的促进作用大于房地产开发贷款对房价的促进作用,而自筹资金对房价的影响并不显著。第二,购房者资金和银行信贷资金对房价均有显著的促进作用,并且购房者资金对房价的促进作用大于银行信贷资金对房价的促进作用。第三,房地产需求端贷款(个人按揭贷款)和房地产供给端贷款(房地产开发贷款)对房价均有显著的促进作用,并且房地产需求端贷款对房价的促进作用大于房地产供给端贷款对房价的促进作用。第四,房地产开发资金来源对房价的影响呈现显著的区域差异,东部大中城市的销售回款对房价的促进作用明显大于全国的销售回款对房价的促进作用;中部大中城市的房地产开发资金来源对房价的影响和全国基本一致;西部大中城市的房地产开发贷款对房价的影响并不显著,而自筹资金对房价的影响非常显著。最后根据上述结论提出逐步取消商品房预售制、稳预期、从房地产业供给端和需求端两个方面做好信贷调控和分区域调控等政策建议。