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房地产估价方法与应用

张协奎  
【摘要】:本文主要研究房地产估价的理论、方法与应用,全文共八章。 第一章阐述了本研究课题的意义及国内外研究状况,提出了房地产估价方法与应用研究的基本框架。 第二章通过分析传统房地产估价方法的特点,指出了各自的局限性,重点研究了三大估价方法的关联性,首次提出对其评估值进行概率估计,同时研究了中外房地产估价的差异。 第三章针对建筑物成新度评估存在的问题,利用人工神经网络理论,首次建立了建筑物成新度评估的人工神经网络模型,测试表明系统性能较好。 第四章在总结了有关资本化率选取方法的基础上,利用专家对基准地价评估的意见,首次建立并训练了土地资本化率评估的人工神经网络模型,使人工神经网络具有较好的模拟输出能力。 第五章根据交易实例选择和因素差异量化的模糊性,首次利用模糊数学改进了传统的市场比较法,研究了如何确定待估房地产的主要特征因素及其隶属函数值。 第六章运用灰色系统理论的GM(1,1)模型预测房地产开发项目的未来楼价,用灰色关联分析估算其建筑费用,改进了传统的假设开发法,有效地提高了假设开发法的评估精度。 第七章是房地产估价方法的一个综合性的应用研究,详细论述了基准地价评估的技术方法,将人工神经网络、模糊数学、灰色系统理论、主成份分析等综合应用于城镇基准地价评估,取得了良好的实践效果。 第八章作者总结了本文的主要工作并提出了进一步研究的展望。


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