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商业地产中地产与零售企业间的协同效应研究

羊卫辉  
【摘要】:在商业地产成为拉动我国经济增长、刺激消费重要引擎的同时,却面临着传统地产与零售商的相互独立所导致商业地产经营的冲突,2010中国商业地产年会专门就“零售商介入商业地产开发模式前景探讨”等协同问题进行了专题讨论。在此背景下,为了建立两者间的协同运营模式,促进明确分工以发挥各自优势,实现“双赢”,本文在文献研究基础上,运用战略协同理论、价值链理论、博弈论和系统动力学的正反馈效应对商业地产项目中地产商与零售企业间协同效应的形成机制、实现机制和计量模型进行了系统研究。论文主要进行了以下工作: 首先,在界定两者协同网络概念的基础上,从地产商、零售商以及整个商业地产项目三个角度以共同利益为导向证明了协同网络的形成机制,并通过正反馈效应和价值链理论证明了,这一协同网络形成后可以不断扩张,并且不断增值。 其次,针对协同收益的增值是否能在两者合理分配。本文构建了动态合作博弈模型,用shapley值分析了两者协同效应的利益分配机制,从理论上证明产生的协同收益是可以在两者之间合理分配的,两者的利益是耦合的,由此揭示了地产与零售企业间协同效应的形成机制。 再次,发现了两者之间协同的四大维度,分别是经营协同、财务协同、无形资产协同和管理协同,由此构建了两者之间协同效应实现的三棱锥结构模型。并发现无形资产协同是潜变量,其余三个是常规变量,由此整个三棱锥具备了内生机制,可不断膨胀。 最后,针对三棱锥模型中产生的协同效应定量分析,提出只有三棱锥模型中产生的协同效应大于地产商向零售巨头收取低价租金的协同折价,协同网络才有必要建立,建立后协同效应也才能实现,由此建立两者动态协同效应定量分析计量模型。 通过上述研究,本文揭示了地产商与零售企业间协同效应的形成机制,构建了两者协同效应实现的三棱锥结构模型及地产商对目标零售商的优选模型,最后建立了两者动态协同效应的计量模型,并对“商业地产中协同效应”的实务经营提出建议。研究方法、研究视角及所得出的结论皆有一定的创新性,对商业地产业的科学持续发展具有一定的理论意义和实际应用价值。


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