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城市房地产调控的理论与模拟实证研究

欧江波  
【摘要】:房地产业是国民经济的重要支柱性和基础性产业,是城市经济发展、社会发展和空间布局的重要推动力量。近年来,房地产市场房价过高、投资过热和结构失衡等问题日益突出,房地产市场房价无序暴涨、投机炒作、信息不对称、违规操作、市场监控不力和法规建设滞后所引发的房地产泡沫对宏观经济和社会稳定都产生重要影响,这些问题仅仅依靠市场机制自发调节无法解决,需要政府采取有效的调控政策。我国政府对房地产市场进行宏观调控的经验并不多,房地产调控方面的理论研究也缺乏系统性和深度。因此,研究政府如何规范和调控房地产市场,成为一个重要课题。 本文研究的总体目标是以我国城市房地产调控为研究核心,以国内外房地产调控理论为基础,通过分析和总结国内外房地产调控政策理论与实践,探究我国房地产市场发展的特点,并对我国房地产调控政策绩效进行实证分析,为未来房地产调控政策制定、优化和评价提供参考。 本文从三个层次展开研究:第一,对已有的研究进行梳理,分析了房地产调控政策体系和房地产调控政策的作用机理,提出并分析了我国城市房地产调控所特有的“政策失效”现象及其产生的原因,指出了城市房地产调控的总体思路和政策体系;第二,分别从宏观调控、政府管制、住房保障和政府完善等四个方面,深入分析了金融政策、财税政策、土地政策、行政政策、住房保障制度建设、中央和地方政府之间的博弈关系等政策措施对城市房地产调控的作用,提出了相应改进建议;第三,引入历史对比分析和系统仿真方法,以广州市为研究范本,总结了我国房地产调控历程、特征,实证分析了房地产政策调控绩效,得到了与理论分析相一致的结论。 本文在以下三点可能有一定的创新: 第一,指出并分析了我国城市房地产市场所特有的“政策失效”问题。我国城市房地产市场不仅存在成熟市场所固有的“市场失灵”问题,而且还存在由我国目前经济社会发展阶段和土地管制制度等原因所引致的“政策失效”问题,包括“需求放大”效应和“供给受限”效应。因此,我国城市房地产调控不仅要坚持运用成熟市场所惯常使用的金融和财政政策等宏观的、间接的手段,抑制“市场失灵”问题,而且要辅以土地和行政政策等微观的、直接的手段,抑制“政策失效”问题,如理顺中央和地方政府之间的权责利分工和分配关系、完善住房保障制度、畅通居民投资渠道、阶段性抑制市场需求等措施。 第二,建立了中央和地方政府在我国城市房地产调控中的博弈模型。我国房地产调控不利的一个重要原因在于中央政府和地方政府不同的利益诉求,根源在于分税制改革后,地方财政收入主要依靠土地财政,地方政府在地方财政收入最大化的原则下,始终有消极应对中央政府调控政策的冲动。不完全信息动态博弈分析表明,地方政府消极对待中央政府的调控措施符合其利益要求,进而提出中央政府调控房地产市场,必须调节地方政府行为,才能达到调控的目标。 第三,构建了房地产市场系统仿真模型,来模拟实证房地产调控政策的实施效果。模拟实证表明,按照对房地产价格的影响程度,房地产调控政策可大致分为三类:第一类是非常敏感的政策,包括限贷政策、限购政策,这些政策调整后,房地产价格会有较大幅度的调整;第二类是比较敏感政策,包括公开出让住宅用地政策、购房贷款利率政策,这类政策调整后,房地产价格会有较大幅度的调整;第三类政策是低敏感政策,包括常住人口增长率政策、购房税费政策、开发税费政策、出售型保障房供给政策和开发贷款利率政策等,这类政策调整对房地产价格影响较小。


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