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不动产信托结合土地开发之研究

刘书伸  
【摘要】: 在台湾对于公共设施用地除公有土地采拨用外,私有土地的取得一般采用征收、区段征收及市地重划等方式。在地主布满强制征收及市地重划经费筹措困难的情况下,信托开发提供了使地主能够选择配合土地整体开发的新方式,对人民财产权的保障也因信托基金经费来源于民间而使得土地开发能更顺利的实现,因此“土地信托开发方式”机制的目的,逐渐转换成积极透过公、私共同参与公共建设,同时促成土地有效利用、促进地区发展、挹注政府财政之多赢局面。 现行不动产信托投资机制下信托制度的运用,仅限于重划期间的「融资协助信托关系」为不动产之生命规划、设计、施工外、开发期间更长久,在促进民间参与公共建设法对于开发期届满后需移转产权、及分配方面为使公、私权益获得最大的利益与交易安全,信托制度的运用应结合不动产信托登记、不动产证券化等方式共同开发已产生对于土地开发地区能真正发挥不动产信托开发之原意。 本论文主要是针对现行土地开发中的土地重划的经费筹措方式、人力资源不足情形及开发时间冗长等现象提出以不动产信托及不动产证券化两种方式来改善传统土地开发的瑕疵与弊病,进而让土地开发结合不动产信托的安全机制与交付专业管理及开发方式,并引用不动产信托证券化来对民间集资发行信托基金来筹措财源.使其改善土地开发的资金筹措、专业人力资源及开发期限大幅缩减等优势创造土地开发的新商机。


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