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基于全生命周期理论的房地产项目成本管理研究

朱永明  
【摘要】:全生命周期管理理论是国际上比较流行的一种管理理论,上世纪60年代美国为控制国防经费而产生了该概念,并于上世纪70年代由军事向民用转化,在工程项目管理中得到了广泛的应用。国内这方面的研究在实践中只得到初步的应用,未能综合考虑项目的建造、运营与维护成本,实现更为科学的设计和更为合理的设备、材料选择,最终实现建设项目全生命周期中成本的最小化。 房地产项目生命周期一般分为四个阶段:决策立项期、设计策划期、建设调试期和使用维护期。从成本的角度出发,每个阶段都有其成本管理的侧重点,并系统的结合在一起,从而构成房地产项目的主要成本框架。决策立项期侧重于土地成本评估,设计策划期侧重于设计方案评价,建设调试期侧重于预算变更控制,使用维护期侧重于定期检查维护。国际现行的全生命周期工程项目管理理论即通过基础方法论的应用,采用先进的信息技术和手段,合理确定和有效控制工程成本,提高工程建设项目在各个阶段的管理水平,从而达到使项目成本最小化的目的。 但通过对国内成本管理实际情况的调查,发现我国长期以来普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的成本控制,而往往是把工程成本控制的主要精力放在项目的建设阶段。而据有关资料统计,在初步设计阶段,影响投资的可能性为75~95%;在技术设计阶段,影响投资的可能性为35~75%;在施工图设计阶段,影响投资的可能性为5~35%。这显然要求在项目管理中需要应用系统的技术方法,对项目管理的全过程管理方法进行改进,并结合国内的实际情况,对房地产项目实行全生命周期项目管理。 本文采用全生命周期理论,运用工程技术经济方法,与王府花苑住宅小区项目的实际情况相结合,研究一套适用于一般房地产项目的成本管理框架。并运用成熟信息技术条件,将该框架应用到企业未来的房地产项目中,从而使项目效益达到最大化。


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