深圳地铁“轨道+物业”开发策略研究

【摘要】：各大城市为了解决发展空间不足、交通拥堵、土地消耗、能源过耗、环境污染严重在内的问题,有大力发展城市轨道交通的基本需求;但又面临着轨道交通资金需求量巨大、短期盈利能力不足,仅靠财政投资及以政府信用担保的建设融资方式无法满足短期内大规模建设需要的基本现实;我国房地产业经过黄金十五年的发展,已经成为国民经济的支柱行业基本现状;轨道交通建设在带动城市空间布局的优化与调整,对促进城市土地来的节约集约利用、实现城市经济方式转变等有着基本作用。因此在面临土地资源紧缺、政府难以承担地铁巨额投资的情况下,如何构建“轨道交通+物业开发”的可持续发展模式并采用适合的开发策略,有必要进行系统的研究。第一章阐述研究的背景、意义及内容方向。第二章通过对深圳城市及房地产市场发展的态势、轨道交通建设的详细分析,结合深圳地铁的实践与探索,运用城市轨道交通外部收益内部化的理论研究,提出“轨道+物业”开发模式的理论基础与内涵。第三章对轨道交通沿线物业开发类型进行了分类,研究了国内其他城市及香港“地铁+物业”开发的比较,结合典型城市轨道交通与物业开发相结合案例进行了详细分析,反思存在的问题。第四章对深圳轨道交通三期投融资改革和获取土地开发权创新进行了论述,通过案例分析了土地取得的要点及流程;第五章通过SOWT分析矩阵,提出深圳地铁“轨道交通+物业开发”开发策略选择,总体思路为“聚力地铁建设、塑造地产品牌、创新管理模式、促进持续发展”,确定“二二一五一”发展目标。第六章则以深圳地铁二、三期工程及其上盖物业开发情况及开发经验,重点剖析实现策略的核心路径——合作开发的系统研究,对合作开发模式的具体内涵、管控和合作的实现等创新模式进行剖析,提出相关指引,全文总结出“轨道+物业”开发策略的核心要点,提出较为详实的可操作的系统性做法,为促进城市轨道交通可持续发展提供具体的理论依据与实操支持。