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房地产投资财务分析

何勇  
【摘要】: 随着我国社会主义市场经济的稳步发展,房地产投资活动也日益活跃,房地产业已成为第三产业的重要组成部分。中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性,但是,房地产投资的收益是与风险并存的,房地产作为一种重要的投资工具,其投资风险的规避有赖于科学的决策和理性的判断。因此在房地产投资活动中,投资分析的作用是决定性的。但与此同时,房地产投资分析是一项非常繁重的工作,需要在相当宽的层面上考虑诸多完全不同又相互交错的因素;它涉及到的学科较多,如技术经济学、房地产经济学、土地经济学、财务分析学、投资学、统计学、市场学、会计学、福利经济学等等,而其中财务分析是房地产投资分析的核心内容。 如何开展房地产投资财务分析?如何确保房地产财务投资分析的客观有效性?现代经济学发展的轨迹给我们以重要启示,即可以通过建立模型,构建一个系统的分析框架,利用这个分析框架开展分析工作。从本质上看,无论投资工具或投资主体,投资分析总是遵从同样的模式,即预测各投资方案的收益额,根据不同的时间和风险度加以校正,然后根据预期风险和预期回报等,对各投资方案进行排列,选择适宜的方案。 本文的具体框架安排如下: 第一部分,主要探讨房地产投资的相关理论及我国的实践情况。 第二部分,房地产投资财务分析,即从项目或企业角度对项目进行的经济分析,以考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况。财务分析,首先要估算或计算出项目的投资、成本、各项税金和利润等基础数据,然后据此编制必要的财务报表,计算相应的技术 经济指标。本部分即主要从上述三方面入手,进行有关分析。 第三部分,结合实际案例进行房地产投资财务分析,讨论其具体实施的可 行性。


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