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我国房地产企业融资渠道研究

杨小锋  
【摘要】: 房地产业是典型的资本密集型产业,房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高昂等行业特点决定了资金成为房地产企业发展壮大的关键因素。特别是我国加入世贸组织以后,企业面临的来自国内、国外的市场竞争日趋激烈,融资环境和融资渠道也变得更加广阔和复杂。这就要求房地产企业必须充分考虑融资规模、融资方式、融资速度、融资成本、融资难度和融资风险等因素对企业竞争发展的影响。如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕,不仅对房产企业自身发展有着重要意义,对一国经济的发展都会起到举足轻重的作用。本文着重研究的是房地产企业融资渠道的拓展,力图通过本文的研究对房地产开发企业,尤其是中小型房地产开发企业的决策者在可能的情况下有目标的进行多种融资方式的尝试,开拓融资渠道。 第一章导论阐述了本文的研究背景、目的及意义,然后列出本文的框架结构及创新点,便于从整体上把握全文。 第二章我国房地产企业融资问题概述首先从融资理论的基石——MM理论开始,介绍了现代企业融资的一般理论,主要包括:企业融资的平衡理论、新优序融资理论、融资的代理成本理论、剩余控制权理论、企业融资的金融成长周期理论等。随后对国内房地产融资问题研究现状做了介绍。之后分析房地产融资的特点及影响因素。影响房地产融资的内部因素主要是获利能力、信用等级、经营状况等方面,外部因素主要是政策、利率、通胀水平等方面。 第三章着重分析了我国房地产融资的现状及所存在的问题。通过对房地产发展现状及融资现状的分析,可以看出我国房地产虽然朝着融资总额快速增长、多元化融资的方向前进,但同时存在企业规模小、自有资金少;过于依赖银行贷款;企业间融资水平差异大;上市融资的难度大;资金进入退出存在较高壁垒等问题。产生这些问题的原因在于房地产金融创新工具稀缺、房地产金融效率低下、房地产企业信用缺失、房地产金融市场法律体系不完善等方面。 第四章详细介绍了银行贷款及上市这两种房地产企业常用融资方式,并对债券融资、自有资金、商品房预售、工程承包融资等作了一定的介绍。几种方式中,银行贷款、商品房预售及工程承包融资是适合各类房地产企业的融资方式,也是目前房地产企业最重要的融资方式,房地产企业应当提升自身素质、开发优质项目、寻求长期合作伙伴、发展优质客户等以达到稳定自身现金流的目的。上市融资适合具有相当实力的房地产公司,通过国内A股、借壳、海外等多种方式,实现上市融资的目的。 第五章着重对房地产信托投资基金及融资租赁这两种较为新颖的融资渠道进行了研究,并且简单介绍了海外基金、联合开发、并购、项目融资、委托贷款、短期融资券等新型融资方式。房地产信托基金是未来房地产融资的必然趋势,有着较为广阔的前景。海外基金、并购、短期融资券等基本是大型房地产企业的专利。而融资租赁、联合开发相比而言更加适合中小型房地产企业。对于广大的中小房地产企业来说,与其觊觎银行贷款、REITs等看起来很美但现实中很难实现的融资方式,不如脚踏实地的去实践切实可以解决问题的融资方式。 第六章在前面几章的基础上,对房地产企业融资战略进行了研究。首先对房地产企业融资应遵循的规律和原则进行了界定,随后分析项目不同开发阶段房地产企业不同的融资选择、不同开发项目不同的融资选择、不同规模开发企业不同的融资选择,分别给出各种情况下应该采取的融资方式。最后给予与房地产融资有关的各方,尤其是房地产企业提出了相应的建议,以促进其开拓融资渠道,解决现金流问题。 本文的结论是:房地产企业应该根据自身发展阶段、开发项目类型、项目开发阶段等多方面考虑适合自身的融资方式,及时、适量、安全的取得融资。面对融资多元化趋势,房地产企业应当增强自身实力、调整思维模式、加强项目风险管理、多渠道多元化开拓融资渠道。


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