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房地产基准价研究

陈爱民  
【摘要】: 在政府对房地产市场的调控中,价格调控是一种主要的手段,其中,政府通过制定体现政府意图的房地产指导价,来干预房地产市场价格,引导房地产市场交易,指导房地产交易税费的征收和管理又是一种普遍的做法。 房地产基准价的制定,对于正确合理地引导房地产市场,有效地发挥价格干预的作用具有十分积极的意义,科学评定房地产基准价还可指导银行等金融机构的房地产抵押信贷管理以及政府主管部门的房地产抵押登记管理;指导房屋拆迁的补偿,并在一定程度上解决房屋拆迁补偿标准确定中,公信力不足的问题;指导税务部门科学合理地征收房地产交易的相关税收,并对推进我国物业税的改革发挥积极的作用;指导国有资产管理部门科学地管理国有资产(房地产),有效地防止国有资产的流失。另外,科学评定的房地产基准价还可作为房地产估价和管理房地产评估机构的重要依据。 结合成都市房地产市场发展的实际,成都市房地产基准价制定的基本思路为:首先应将城区房地产按影响房地产价格优劣的区域环境条件,采用一定的方法划分出不同用途房地产(商业、住宅、办公、工业仓储)区域环境条件均一的区域,并进行不同区域的归类,得到不同用途房地产的多个类型区,并利用房地产市场交易资料和样点检验法验证分类结果。然后在同一类型区中,根据该类型区不同用途房地产交易中的租金和市场交易价,采用加权算数平均模型,测算出商业、住宅、办公及工业仓储等不同用途、不同建筑结构房地产在不同类型区域上形成的房地产收益和房价,进而评定出相应的基准价。最后,在已评定出的各用途房地产基准价的基础上,通过分析基准价同房地产的实际交易价、租金和区域条件、个别条件的相关关系,建立起不同类型区分用途和建筑结构的房地产基准价的修正体系。其中,商业、办公用途房地产类型区的划分采用因素法;住宅用途房地产类型区的划分采用多元统计的聚类分析法;工业仓储用途房地产类型区的划分参照城市工业用地的级别划分来进行。 同时,由于二手房交易市场的逐渐活跃,论文还论述了二手房基准价对于房地产市场及税收的影响:首先在理论上分析二手房基准价调整对成都市房地产市场的影响以及历次税费调整对成都市房地产市场的影响,然后对二手房基准价调整于二手房市场及商品房市场的影响作计量分析,同时分析二手房基准价调整对相关税收的影响,最后给出一些二手房基准价调整的建议。 最后,对房地产基准价评定过程中涉及并开发的信息系统管理软件进行了简要介绍。房地产基准价信息管理软件的运行,减轻了劳动负担,同时又提高了工作效率,为更加科学合理运行房地产基准价提供了条件。


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