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城市边缘区土地价格机制研究

吴炳乾  
【摘要】:随着我国工业化和城市化的蓬勃发生,城市边缘区成为了变化最大、最迅速的地带,该处土地开发利用和土地交易活动异常活跃。由于城市边缘区处于城市和农村的交接地段,兼有城市和农村的经济特征,既具有传统农业经济的色彩,又不断受到城市工业经济的渗透,使得城市边缘区的土地价格机制变得极为复杂。 本文从城市边缘区的概念入手,将其与“市郊”、“城乡结合部”等相关易混淆的概念进行了区分,凸显了城市边缘区的特征。在此基础上构建了城市边缘区土地价格机制的研究框架,主要包括三方面的内容:地租、地价的一般理论、价格机制的基本原理和城市边缘区土地价格形成机理。 本文还根据时间的跨度不同将城市边缘区土地的价格分析方法划分成两大类——静态分析和动态分析。静态分析主要是针对城市边缘区土地价格形成机制,主要涉及到三个影响因素:城市边缘区土地的使用价值是基础,城市边缘区土地的市场供求是直接力量,而城市边缘区土地利用方式对城市边缘区土地的价格分布起到重要的影响作用。动态分析主要是针对城市边缘区土地的增值,在介绍了城市边缘区土地增值的形态和原因之后,重点分析乐土地增值的利益分配问题,同时介绍了著名的“亨利·乔治定理”。在比较了“涨价归公”和“涨价归农:两个对立观点后,论文指出“公私兼顾”是解决城市边缘区土地增值利益分配的较为合理的方式。本文还针对政府在对城市边缘区土地“征收-出让”过程中存在的问题,提出了一些政策建议。 最后指出了研究过程存在的主要问题及以后的研究方向,为今后进一步深入研究做铺垫。


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