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实物期权在房地产投资决策中的应用研究

唐建立  
【摘要】: 实物期权,是一种金融衍生工具,作为新的理论方法,于二十世纪八十年代末逐步广泛地应用在投资决策、财务管理、价值评估领域。实物期权是以实物投资为标的资产的期权,具体表现为在经营、管理、投资等经济活动中,使企业在将来具有活动空间和投资的可能性,并能根据变化的市场,以各种形式获得进行决策的权利。它是金融期权理论在实物投资领域的发展和应用。针对房地产领域,传统的投资决策方法不能利用不确定性创造价值,而运用实物期权理论能够改变不确定性的影响程度,并通过某种方式发挥“被动和主动的灵活性”,来规避不确定性带来的消极影响而保留其积极因素,从而创造价值,形成新的思维方式。 正是由于实物期权方法的合理性、先进性,本文通过理论与实际相结合、定性与定量分析以及比较分析的方法,系统地介绍了房地产项目投资决策中实物期权的特征、价值和定价模型,对其在房地产投资中的创造运用过程作了阐述,并结合实例,通过与传统方法的比较分析,来提示实物期权的潜力。并为房地产项目灵活性价值的有效利用提供了思路,有助于决策者用长远的目光分析问题,正视市场,把握机会,为企业创造更大的价值空间。 首先,通过比较分析,对传统的投资决策方法的不足作了批判,展示了实物期权的合理性和科学性。借用金融期权的定义,来阐述了实物期权的概念及其发展沿革。实物期权理论应用于房地产投资决策,并不是对传统投资分析方法的简单否定,而是在保留房地产项目传统分析方法合理内核基础上,对传统投资分析方法固有的局限性进行了突破和进一步的发展。 其次,分析了实物期权的价值及其源泉,并对房地产投资决策中的实物期权特征进行了详细分析论证,从而发现实物期权在房地产投资决策中的重要作用,改变人们创造价值的方式,为房地产企业投资决策提供新的思路。进而,从定性和定量的角度去挖掘了房地产投资决策中潜在的实物期权的价值,并为决策者提供了易操作的实物期权价值量化分析工具,阐述了实物期权价值计算的主要模型:二叉树和B-S模型。 最后,通过房地产开发中的案例研究,应用实物期权的定价模型,提出了房地产开发过程中改进的投资决策准则,为新的思维方式的改变提供了价值依据,规避了不确定性带来的消极影响,创造了更多的机会价值,形成新的房地产投资决策思想。


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