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城市住宅价格变动的影响因素研究

孔煜  
【摘要】: 随着城镇住房制度改革的深入推进,住宅房地产在社会经济中扮演着越来越重要的角色,其运行状态不仅影响着我国国民经济的发展速度和水平,关系到经济和金融的安全,而且其产生的财富效应也对居民家庭的生活水平产生了重要的影响。因此,当前住宅价格的问题引起了专家学者、企业、政府和媒体舆论的高度重视。现在,房地产专家学者、金融机构和政府官员越来越意识到,充分理解影响城市住宅价格的因素是进行明智决策的关键。但遗憾的是,在我国的住宅市场研究中,尽管近年来已有部分学者开始构建城市住宅价格模型以定量分析住宅价格问题,但是大多数的研究工作仍然停留在以描述性为主的定性分析上,从而使得目前就关于住宅价格为何上涨、影响住宅价格上涨的原因是什么、它们对住宅价格变化的影响程度有多大等问题的争论很难达成一致意见。在此背景下,论文以城市住宅价格为研究对象,试图通过理论与实证相结合的方法深入研究影响我国住宅价格变动的因素,显然就是一种非常有益的探索。 在学习、总结和吸收国外关于房地产价格的研究成果的基础上,结合我国住宅房地产市场的实际情况,论文从全局和局部的角度研究和探讨了影响我国住宅价格变动的一些主要因素。全文共由八个部分组成: 第一部分提出本文研究的问题、研究的对象和范围、研究的主要内容和框架结构以及研究方法,为后面的研究提供必要的分析前提。第二部分是关于住宅价格问题研究进展的文献综述。在这一部分,论文详细地回顾和疏理了国外与国内关于住宅价格影响因素的研究状况,并指出它们存在的问题和不足,为所要进行的研究工作进一步明确了方向。 第三部分是住宅价格的决定及影响因素的机理分析。本章首先从住宅资产价格的决定方程式入手,提出外部宏观经济的冲击影响、内部供求关系的调整作用以及市场经济主体的心理预期是引起住宅价格变动的重要因素。然后,分别就它们对住宅价格变动的影响机理进行了理论上的分析。 第四部分是我国住宅市场及价格运行的主要特征。本章首先对住宅市场和住宅价格运行的一般性特征进行了分析。然后,从我国住宅市场演变的历程出发,分析了我国住宅市场的需求特征、供给特征以及住宅价格运行的特征。 第五部分是住宅价格变动的全局性影响因素分析。本章着重从政策因素和经济因素两个方面探讨了它们对住宅价格变动的影响。理论分析了土地政策、金融政策两个政策因素和经济发展水平、通货膨胀、消费水平三个宏观经济变量对住宅价格变动的影响,并以我国30个省(市、区)1995-2003年住宅市场的样本数据为


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