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基于城市价值理论的房价研究

温招  
【摘要】: 房屋价值的高低取决于多种因素的综合,反映在房价上,必然是千差万别的。不同的城市,由于所蕴含城市价值的差异,导致不同城市的房价相差悬殊。如果单纯以构筑房屋所花费成本为计量依据,必然出现部分城市房价严重虚高的不实论断。鉴于此,文章从一个新的视角来看待不同城市出现的房价迥异这个论题,笔者提出:一个城市房价的高低主要是由这个城市的价值所决定的,而房屋建造成本对房价的影响程度已经退居次席;城市价值是客观存在的,城市价值的提升与房价上涨存在必然的联系,这一客观规律对政府更加有效的调控房价具有一定的参考价值。 本文主要从以下几个方面进行了研究: 首先,明确城市价值的内涵。城市价值是最近几年来国外学者提出的一个新的名词,它最大的特点就是将城市发展水平作为一个整体来评判,并以人的发展作为最重要的因素来考量。由于该理论提出的时间还比较短,因此很多学者特别是国内学者在该理论的认识上还不够深刻。本人在查阅了大量相关国内外文献的基础上,结合自己的理解,对如何认识城市价值理论及结合城市价值与房价进行研究提出自己的观点和看法。 其次,详细说明了城市价值的指标体系和计量方法,利用城市价值的计算结果,对我国城市进行分级,打破传统的以城市人口、规模为划分标准的城市分级思想,在完善我国城市分级理论上作出新的尝试。 再次,选择四个方面分析了城市价值对房价的影响轨迹,结合实证研究,从空间和时间两个维度分别对城市价值与房价进行分析,论证和检验了城市价值与房价的空间关系,分析不同的影响因素对房价贡献随时间的变化趋势,并对结论进行经济学解释。 最后,深入分析了我国城市价值分配的现状及存在的主要问题,提出了房价调控和房地产业利益合理化分配的建议及对策,通过分析总结提出继续维护和提高城市价值的意见和措施,并为今后的研究作进一步的展望。


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