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商品房预售若干法律问题研究

李灿  
【摘要】: 随着人们生活水平的提高,安居乐业,使住房成为市民消费的热点。但随之而来的是围绕住房消费的各类投诉急剧增多,以广州市为例,从2003年到2007年连续五年里,涉及住房的消费投诉和来信来访都名列前三名。全国其他房地产发展较快的城市,例如上海、北京、南京的情况也基本类似。“一房多卖”、“烂尾楼”等现象屡屡出现,为此,笔者在实践中意识到,研究、解决房地产市场中产生纠纷最多的环节——商品房预售中的问题对于繁荣房地产市场的发展,满足广大人民群众日益增长的居住需求,保护当事人权益具有重要意义。 本文主要分为四个部分来展开阐述商品房预售中的相关法律问题。 第一部分:着重分析了商品房预售的法律性质,在评价了目前对商品房预售性质争论的基础上提出了自己的看法:认为商品房预售行为仍是一种买卖行为,商品房预售合同是本约合同,商品房预售行为并不是承揽行为,商品房预售合同也不是分期买卖合同。并在分析的基础上延伸出我国目前对商品房预售行为的一些规范。 第二部分首先详细介绍了我国商品房预售许可的现状,包括预售主体的市场准入、预售的条件和程序以及商品房预售许可证,并对商品房预售许可制度的完善提出四点建议:一是建立合理有效的市场准入和退出机制;二是完善商品房预售的条件;三是完善开发商的信息披露制度;四是对预售的商品房应达到的要求作了条件限制 第三部分讨论我国预告登记制度的缺失与不足并提出完善我国预告登记制度的建议。我国预告登记制度的不足主要包括:缺失统一的不动产登记法律制度;预告登记范围单一(保全请求权的单一性);抗辩权的缺失;预告登记程序有待细化;缺少破产保护效力之规定:缺乏诉讼方式可为预告登记的制度等。在此基础上,提出完善我国预告登记制度的建议。一是以司法解释的形式规制预告登记制度的相关内容。主要包括:(l)明确预告登记的范围:(2)赋予义务人抗辩权;(3)细化预告登记程序:(4)建立以诉讼方式可为预告登记的制度。二是相关部门法律对预告登记制度的创设和完善.主要包括:(l)在《破产法》中规定预告登记的破产保护效力.(2)在《民事诉讼法》中规定:拓宽预告登记请求权的范围:设立预告登记义务人的抗辩权制度;破产保护效力之规定等。 第四部分评析了我国在商品房预售款监管上的立法现状,指出其不足,并提出相关建议。我国商品房预售款监管制度不足之处主要在:一、没有全国性的统一立法,立法的法律位阶和法律效力太低;二、目前的监管立法不具有可操作性,并没有建立真正做到“预售款的全程监控”。在此基础上,笔者提出:一、在立法体系上;二、在监管机构的选择上;三、在建立商品房开发风险强制保险机制上;四、在强化购房者风险意识上这四个方面来进行完善我国的预售款监管制度。


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