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新建城市轨道交通项目对周边住宅价格的影响研究

徐俊  
【摘要】: 城市轨道交通对周边房地产价格的影响长期以来一直是相关研究领域的前沿课题。而随着成都地铁1号线的开工建设,关于新建地铁项目对周边住宅价格的影响也引起了包括开发商、消费者和研究学者在内的各方面的关注。本文基于特征价格理论,尝试以正在建设中的成都地铁1号线为研究对象,通过建立成都住宅市场的特征价格模型,运用回归分析的方法,对新建成都地铁1号线对周边住宅价格的影响进行实证分析。 本文在梳理国内外文献的基础上,对特征价格理论及其模型的发展做了综述,并简要回顾了国内外关于轨道交通项目对周边房地产价格影响的一些研究成果。然后采用不同方法对住宅特征变量进行量化,初步构建了住宅的特征价格模型来研究新建轨道交通项目对周边住宅价格的影响。最后,通过网上公开的成都住宅市场挂牌数据及电子地图数据的整合,采用住宅的特征价格模型,在试算的基础上,对新建成都地铁1号线对周边住宅价格的影响进行了实证研究,并测算了其对周边住宅价格的空间效应和时间效应。 本文的研究结论表明,成都地铁1号线对周边住宅价格的影响半径约为2000米。在影响半径范围内,地铁对周边住宅价格产生了显著的空间效应。具体地说,在距离地铁站点0-500米、500-1000米半径范围内,由于地铁的施工带来的噪音、交通等问题,地铁对住宅价格产生了负面效应,比远离地铁站点的住宅价格分别低了448.009元/米~2和202.376元/米~2:而在1000-1500米、1500-2000米半径范围内,由于预期交通可通达性的改善,住宅价格分别上涨了321.310元/米~2和175.107元/米~2。 另一方面,与住宅自身所处的不同区位特征紧密联系,地铁1号线的开工建设这一标志性事件也对周边住宅价格产生了不同的时间效应,其效应大小随住宅所处区域交通网络的可通达性的改善程度而变化。处于一环路以内、一二环路之间、二三环路之间的住宅价格比地铁动工建设以前分别上涨了约146.6元/米~2,178.976元/米~2,264.621元/米~2,而原来处于三环以外较偏远地区的住宅,由于预期地铁的建设对交通可通达性的改善程度是最大的,因此,其价格在地铁动工以后的上涨也是最为明显的,上涨了约620.646元/米~2。 最后,本文针对轨道交通项目建设的巨大资金压力和轨道交通建设为周边房地产所带来的巨大的增值空间,提出政策建议,要建立轨道交通项目与周边房地产的联合开发机制。


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