CDZJT公司房地产开发项目投资决策研究

【摘要】：从房地产项目开发实践来看,受投资资金体量大、周期长、易受宏观经济政策、区域供求关系等诸多因素的影响,房地产开发投资面临的不确定性大且投资往往不可逆。特别地,近年来伴随着房地产市场需求与政策形势的不断变化,不确定性对于房地产开发决策的重要影响更是不容忽视。传统的折现现金流方法难以捕捉和刻画不确定环境下地产开发决策的灵活性价值,而实物期权方法能够很好体现延迟开发、放弃项目等企业拥有的决策灵活性,进而在项目价值评估和投资时机决策等方面具有优势。本文在提炼房地产开发项目基本特征和进行文献综述的基础上,首先结合实物期权方法及其在房地产领域的相关应用,以CDZJT公司JTRH项目为典型案例,提炼房地产开发项目的实物期权特征,并建立了同时考虑延迟期权和放弃期权的多阶段二叉树实物期权模型;其次针对JTRH项目,通过对其现金流入和现金流出等进行预测分析,分别运用传统NPV法则和实物期权方法进行项目价值评估和决策分析;最后给出管理启示与行业建议。研究结论表明,房地产项目投资的高不确定性、不可逆性,以及开发过程的多阶段性,使得实物期权方法不仅能够对房地产开发项目进行科学的价值评估,而且还能给出依不确定性不断揭示的动态决策路径。具体到为期三年的JTRH项目一期开发而言,采用NPV净现值方法得到的项目价值为-8,177.62万元,而同时考虑放弃期权和延迟期权的情况下,采用实物期权法得到的项目价值为101,062.46万元。进一步从动态的决策路径来看,区别于NPV法则下的立即放弃决策,实物期权的分析结果表明:在第一和第二年,即便市场状况良好,项目也应延迟开发直至第三年在进行开发;相反,如果第二年和第三年市场状况差,应该放弃开发。研究结论的重要管理启示在于,房地产开发企业应强化对市场不确定性的风险管理和对价值评估工具的科学选择,二者共同构成企业完善的投资决策机制和最终决定投资项目价值。