房地产开发项目的实物期权分析

【摘要】：随着我国的不断发展,房地产行业也在国家的规范与引导下逐渐走向成熟。随着消费者对住房需求的要求越来越高,房地产行业的竞争也日趋激烈。同时,在国家进行供给侧结构性改革的大背景下,国家为防止投机者恶意哄抬房价,遏制房地产泡沫,促进国民经济健康有序发展,不断进行政策调整,房地产行业的不确定性因素加大。在这种不确定的环境下,诸如现金流折现法和内部收益率法等传统的房地产项目评估方法显得不太适应。这类方法虽然简单易懂,却忽视了投资时机的可选择性、未来收益的不确定性以及项目管理的弹性价值,容易导致对项目的错误评估。由于房地产开发投资具有不可逆性和延期性等期权特征,许多地产商开始运用实物期权定价方式对房地产项目进行投资决策。实物期权方法在房地产项目评估中不仅考虑进了项目通过传统分析方法所计算出的价值,还考虑了项目在未来选择延迟、扩大、收缩、放弃继续投资以及进行分期投资的柔性价值,给了房地产企业在不确定性环境下把控风险,实现收益的投资路径。本文的主要内容包括:(1)介绍了实物期权理论的发展历史以及目前的应用现状,回顾现阶段国内外学者关于房地产相关的实物期权理论研究。(2)分析了传统分析方法在房地产项目评估中所存在的不足,同时引入了实物期权的基本理论介绍,通过与传统分析方法进行优劣对比,彰显出实物期权在房地产项目评估中的更为合理性。(3)详细介绍了实物期权的两个基本模型,二叉树模型和B-S模型,以及一个计算多阶段看涨期权复合的Geske模型。将不同类别的实物期权对应到房地产开发当中,并运用笔者参与的两个房地产开发的实际案例来具体运用实物期权方法分析其所存在的延迟期权、扩张期权以及简单的复合期权。本文的目的就是验证实物期权模型相较于传统投资分析方法,是否能更加灵活、更加准确地衡量房地产项目的实际价值,从而为可以为房地产开发商的投资行为提供借鉴。