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基于实物期权理论的房地产投资决策模型研究及应用

赵腾  
【摘要】:当前世界经济局势十分动荡,国内又相继出台了“限贷限购”等针对房地产市场的调控政策,房地产投资环境开始变得异常复杂并附有动态性。动态、不可预测的新环境要求房地产开发企业的经营决策必须灵活,并为企业未来发展提供增长机会。然而,目前房地产投资者普遍采用的投资决策方法NPV法忽略了市场不确定性以及管理灵活性所蕴含的价值。实物期权理论在上世纪80年代末开始被广泛的应用于价值计算、投资决策以及动态管理等领域,其考虑了房地产市场中的不确定性、管理的柔性以及项目战略投资价值,弥补了传统方法的不足,为投资者进行投资决策提供了一种新的理论和方法。 本文以不确定环境中的房地产项目投资决策为研究对象,通过系统的介绍国内外相关研究成果,进而研究房地产项目投资决策的期权问题。首先,分析了传统房地产投资决策方法,在保留NPV法合理内容的基础上指出了其忽视了房地产投资中管理的柔性以及不确定性所蕴含的价值,从而引出期权理论并分析了实物期权的特征及适用性;其次,结合房地产项目投资的特殊性,根据期权定价理论,运用风险中性估价法在B-S模型的基础上建立了房地产投资决策期权定价模型,改进了传统二叉树模型的计算方法和步骤,着重分析了房地产投资决策期权模型的相关参数,建立了期权模型的应用框架,比较分析了传统方法与实物期权方法,指出实物期权方法的优越性;最后,以实际项目为案例,分别运用NPV法和实物期权法对其进行投资分析,表明实物期权方法在不确定性较大的房地产项目投资决策中更为有效,最后对期权模型的主要参数进行了敏感性分析,从而为投资者进行房地产项目的投资决策提供了更为科学的决策依据,具有较大的实用价值。


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