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物业服务合同纠纷中业主抗辩权行使研究

王海郦  
【摘要】:随着物业服务合同纠纷的爆发式增长,业主抗辩权成为业主维护自身权益的有力武器。目前业主抗辩权相关研究主要通过对业主抗辩权行使主体、行使限制、抗辩事由等的讨论,对业主抗辩权制度完善提出建议。通过对司法实践中业主抗辩权行使的研究发现,目前业主抗辩权行使还面临着诸多障碍。论文立足于业主抗辩权及其行使,从司法实践中发现业主抗辩权行使存在的障碍,通过分析原因找出保障业主抗辩权正当行使的途径。文章结合六个真实案例对业主抗辩权行使现状进行分析,具有实证基础。论文以业主抗辩权及其行使的研究作为切入点,从业主抗辩权的界定、立法现状和业主抗辩权行使事由三个方面展开,在对业主抗辩权进行界定时,从业主抗辩权的概念和构成要素展开叙述,通过对权利主体、客体、内容分别讨论,对业主抗辩权有清晰的认识。再通过对立法现状及行使事由研究,将目前业主抗辩权行使与限制的立法现状呈现出来,对后文的法律问题分析打下坚实的基础。接下来通过简明扼要的总结分析,将司法实践中出现的问题进行整理,明确提出了需要分析解决的问题包括业主对抗辩权行使界限不清、业主抗辩事由难以得到法官支持、物业服务合同纠纷违约认定难。通过对以上问题产生的原因分析,发现了实践中业主抗辩权立法制度存在缺陷、对“正当理由”认定过于严苛,物业服务企业违约认定难等问题。最后是保障业主抗辩权行使的建议。在完善业主抗辩权相关立法方面,要明确规定物业服务企业安保义务范围,业主抗辩权抗辩事由及法律后果;在保障司法实践中“正当理由”的适用方面,要明确抗辩事由正当性认定原则为诚实信用原则,对“正当理由”适用时应采用扩大解释的解释方法;在事实认定方面要明确轻微违约与严重违约的界线,合理分配业主与物业服务企业的举证责任。


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