《民法典》第965条适用问题研究

【摘要】：受传统“置业”观念影响,房屋是我国老百姓所钟爱的“硬通商品”。得益于我国市场经济快速发展奠定的坚实基础,房产市场随着市场经济的潮流顺势发展。由于房屋买卖当事人往往素不相识,交易信息获取、甄别和完成房产交易,需要花费大量精力和时间,故委托中介达成房屋交易成为优选。不过,伴随着房产中介业务量逐渐增多,房产中介服务合同纠纷也越来越多。其中,当事人委托中介后,却绕开其进行交易的“跳单”问题,逐渐被推送到风口浪尖上。在相当长一段时间里,我国法律法规没有针对“跳单”的规定,中介苦此久矣。2020年颁行的《民法典》新增第965条,通过总结司法实践经验,对此问题作出了回应。过去,由于“跳单”并没有明确的法律法规规制,该类案件主要通过合同法相应规则对案件进行审理,因法院遵循的裁判价值观念不同,在案件主要问题的处理和裁判说理上会表现出很大不同,故容易造成此类案件的裁判结果不一。《民法典》新增第965条虽然使规制“跳单”有了明确依据,但该法条规定较为原则,各地法院的理解适用不统一,该法条在“跳单”案件中的适用情况也不容乐观。通过对比《民法典》施行前后“跳单”案件情况,由于“跳单”案件存在的焦点问题依然存在分歧,《民法典》第965条在适用时仍难以回避中介服务合同的性质如何认定、“防跳单”合同条款的效力如何、“跳单”行为的构成要件、委托人如何承担报酬支付责任这4个问题,进而导致同案不同判、类案不同判的现象依旧存在。因此,本文尝试在《民法典》已经施行的背景下,通过检索分析既有案例,结合对房产交易中介活动相关理论研究的理解和国外相关规定,就《民法典》第965条在“跳单”案件中适用时存在的问题进行分析,明确其认定标准,并有针对性地提出了若干建议,以期为《民法典》第965条的适用有所助益。