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中国城镇土地市场发展问题研究

杨庆媛  
【摘要】: 城镇土地是城镇经济社会发展的物质载体和宝贵的经济资源。城镇土地市场是市场 经济体系的重要组成部分,城镇土地市场运行状况,直接影响一个国家或地区城镇经济乃 至整个国民经济的发展。因此,借鉴市场经济发达国家建设土地市场的成功经验,加强对 中国城镇土地市场发展状况和运行规律的研究,探求中国城镇土地市场有序运行的途径, 对中国实施国民经济可持续发展具有重要的理论和现实意义。 论文以“中国城镇土地市场发展问题研究”为论题,主要研究1978年至2000年中国 城镇土地市场发展中的运作不规范问题。论文以中国城镇土地产权制度、城镇土地供需以 及市场价格为切入点,分析阻碍中国城镇土地市场的制度原因和体制原因,并分析城镇土 地市场发展不规范的影响,特别是对城镇土地配置效率的负效应,以解决中国城镇土地市 场发展中存在的主要问题的途径、措施为归宿。该项研究的基本思路是:在市场调研的基 础上,充分应用市场理论,特别是产权经济学理论和地租地价理论的研究成果,对中国城 镇土地市场的发展历史和现状特征,如市场结构特征、主客体的特殊性进行系统分析,对 中国现阶段城镇土地市场发展状况作出判断和评价;从对中国城镇土地产权制度、政府行 为和城镇土地市场运行状况的考察中,揭示中国城镇土地市场发展中存在的主要问题;从 中国城镇土地市场发展不规范的影响分析中,证实城镇土地一级市场运行不规范以及低地 价对城镇土地配置效率的影响;通过城镇土地市场波动与宏观经济波动的关系分析,揭示 影响中国城镇土地市场健康发展的政策因素;根据城镇土地市场发展中的问题和原因分 析,提出中国城镇土地市场发展的模式和发展战略;通过对政府行为在城镇土地市场秩序 形成中的作用分析,提出政府调控城镇土地市场的基本原则、模式、机制及手段。研究的 技术路线如图1.所示。 根据研究技术路线设计的论文基本结构为:第1章为绪论,主要简要介绍论文选题 的背景,明确研究的问题、对象、目标、思路及方法;第2章是理论借鉴,首先阐述了城 镇土地市场的基本范畴,其次阐述了城镇土地市场发展的基本理论,重点阐述了各理论的 主要内容及其对土地市场发展问题研究的指导作用;第3章分析中国城镇土地市场的发展 进程和现状特征,将城镇土地市场研究置于特定的历史坐标中,并为研究城镇土地市场发 展问题的全面展示提供分析基础;第4章将研究中国城镇土地市场发展中的主要问题—— ③ 图1.技术路线方枢图 厂且 运作不规范的种种表现;第5章城镇土地市场发展不规范的影响分析,证实中国城镇上地 市场发展中市场发育程度低、规模小以及价格水平低导致城镇国有土地资产大量流失、城 镇土地配置效率低下以及微观经济主体竟争不公平等负效应;第6章探寻中国城镇土地市 场发展不规范的原因;第7、8两章则针对中国城镇土地市场发展中的问题及原因提出城 镇土地市场的发展模式和发展战略;第9章研究中国城镇土地市场发展的政府调控;研究结 论将作为第10章的内容。 通过研究,得到如下结论: 1.通过对中国城镇土地市场发展的历史进程和现状特征分析,得出四方面的评价结 论:()以 20世纪 80年代初实行城镇国有土地有偿使用标志着中国城镇土地市场的萌 芽,1987年深圳出让第一宗国有土地使用权和 1988年上海虹桥经济技术开发区一块土地 首次国际招标取得成功为标志,中国真正出现了城镇土地市场。在这20年的发展过程中, 根据发育特点,中国的城镇土地市场大致经历了萌芽时期、初步发展时期和全面发展时期。 (2)中国城镇土地使用制度的改革是在整个经济体制改革的大潮推动下展开的。这项改 革的主要目标以及各个细节,也是随着经济体制改革不断深入而逐步明确的。经过20年 的摸索,人们逐渐明确:城镇土地产权制度,城镇土地配置机制,城镇土地收益分配制度; 以及城镇土地管理制度构成了这项改革的四个主要方面。其中城镇土地配置机制基于核心 地位,而城镇土地配置机制的选择及其作用的发挥与土地产权制度、土地收益分配制度和 土地管理制度密切相关。臼 在社会主义市场经济条件下,中国城镇土地市场的出现和发 展是客观的必然,它与城镇社会经济发展密切相关。土地市场既是要素市场,也是消费品 市场,它连接着国民生产和国民消费的两端,因此城镇土地市场的运行状况对城镇经济的 发展和人民生活水平的提高具有深刻而广泛的影响。近年来,城镇土地市场的启动和运行 不仅为城镇基础设施建设积累了大量资金,加快了城镇建设的步伐,提高了城镇土地配置 效率,改善了城镇居民的居住条件,而且也为今后我国土地市场的健康、有序发展打下了 坚实的基础。(4)中国城镇土地市场体系的框架己经初步形咸。土地使用制度改革、土地 市场管理和调控方式的创新。使市场在配置资源方面的基础性作用开始发挥,主要表现在 以下几个方面:第


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