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我国区域房价“波纹效应”分析

杨春俊  
【摘要】:住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段,随着经济社会的发展和人民生活水平的提高,城镇住房的增量需求和改善需求的双旺盛,是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业,又是提供生活必需品的基础产业。自我国住房制度改革20多年来,城镇家庭的居住条件显著改善,人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米,以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一。然而,近年来房地产市场的矛盾逐步显现,其中最突出的是房价上涨过快问题。北京、上海、广州、深圳等大中城市房价普遍上涨且势头非常强劲。但是由于我国幅员辽阔,全国各地地理条件和经济发展水平等方面存在较大的差别,我国二、三线以下城市的房价上涨幅度较小,且房价水平普遍较一线城市低,房价水平在我国不同地区存在巨大差异。 目前我国针对房地产市场已经出台了一系列的宏观调控政策,包括货币政策、税收政策和土地政策等。各个地方政府也根据当地实际经济社会发展状况的调控当地房地产市场,从调控效果上来看,我国房地产调控政策对房地产发展的一、二线地区的调控效果已逐步显现,房价出来普遍降价的现象。而三、四线城市由于我国都市圈的逐渐扩大,房地产行业也正处于发展阶段,房价跌幅较一线城市而言并不明显。对于我国出台的统一的房地产宏观调控政策,各个城市房地产市场价格的反应也存在很大的差异。因此对于我国房地产市场价格波动的这种复杂性,采用“一刀切”的方式难免会产生偏差。要有效调控房地产市场,必须正确把握各区域对国家统一的宏观调控政策产生的不同影响,以及我国区域房价的互动关系,才能有针对性地调控市场。因此,研究我国区域房价的互动机制,即“波纹效应”,具有十分重要的意义。 本文对我国区域房价的“波纹效应”进行了深入分析。根据相关经济学原理,从理论上解释了区域房价的“波纹效应”的存在性;进而实证研究了我国区域房价是否存在“波纹效应”,以及这种效应的具体表现,在此基础上分析了产生区域房价“波纹效应”的原因,并提出了相关的政策建议。本文的实证分析的路径如下。 首先是经济理论分析。本文从房地产经济学理论出发阐述房地产市场均衡的四象限模型,为实证分析房地产市场波纹效应的系数异质性特征奠定了基础;然后城市经济学理论对城市空间结构及其互动进行理论分析,为房价的波纹效应在城市间的互动提供理论依据。 第二,从系数异质性角度来分析我国区域房地产市场是否存在波纹效应。首先将我国35个大中城市分为六大区域,一方面检验各区域房价相对全国房价偏离值的稳定性,考察是否符合“波纹效应”异质性的第一个必要条件;另一方面,从理论上分析了影响我国区域房地产市场价格的主要因素,然后利用2000-2009年的全国35个大中城市房价及其影响因素的年度数据,建立六个区域房价的面板模型,重点分析国家房地产宏观调控政策(货币政策、土地政策和税收政策)是否对各区域房价的不同影响,考察是否符合“波纹效应”异质性的第二个必要条件,然后对所得出的实证结果进行解释和说明。 第三,从城市间房价的空间互动角度来分析我国几个热点城市间的房价是否存在互动关系。利用2000-2010年城市房价指数的季度数据,利用协整、Granger检验等方法进得时间序列分析,找出影响其他城市房价波动的领先城市,探讨房价空间互动的规律性,并对实证结果进行解释说明。 第四,在第二部分和第三部分的基础上,总结归纳本文的主要结论,并结合中国房地产市场的实际情况,分析产生我国区域房价波纹效应的主要原因,并提出相关的政策建议。 以上四个步骤逐层递进、环环相扣。围绕我国区域房价“波纹效应”进行了系统的研究,得出以下四点重要结论。 首先,在长期,各区域房价与全国房价的偏离值在长期中是趋于稳定的,符合“波纹效应”的第一个必要条件;各区域房价对于国家统一的货币政策、土地政策以及税收政策的反应存在一定的差异,符合“波纹效应”的第二个必要条件。由此,可以认为我国区域房价存在“波纹效应”。 第二,税收政策对各区域房价的调控效果最好,其次是土地政策,货币政策的效果最不明显。就目前的情况而言,税收政策是调控房价的最有效政策。因此,国家在调控房地产市场时,应当进一步完善和加强税收政策,同时配套使用土地政策、货币政策及相关行政手段。 第三,经济水平相对发达的华东和华南地区对税收政策和土地政策反应最为敏感,而东北和西部地区房价对这两种政策的反应相对较小。因此,在制定房地产宏观调控政策时,应当根据各个地区的不同特征灵活运用各种政策进行调控,尽可能避免忽略各地区实际情况的“一刀切”现象的出现。 第四,我国房价的空间交互作用并不仅仅因为地域的邻近而存在,它还体现在从经济发展水平较高的城市向西部内陆等经济发展水平相对较低的城市扩散。这种现象可能是由资本流动和信息扩散引发的。 与其他文章相比,本文主要有以下两方面的特色。 一是重点从系数异质性角度,更为全面地分析了我国区域房价的“波纹效应”。以往人们研究我国区域房价的“波纹效应”,主要是从城市间房价本身的空间互动角度进行的分析,而未考虑影响区域房价的因素。本文不仅从城市间房价的空间互动角度,更将重点从系数异质性的角度,在考虑了区域性变量对区域房价的影响的同时,重点分析了我国房地产市场统一的宏观调控政策(货币政策、土地政策、税收政策)对各区域的不同影响,能够更全面的对我国区域房价进行探讨,使实证分析更为全面、科学。 二是不仅检验了我国区域房价是否存在“波纹效应”,而且定量分析了国家房地产宏观调控的各种政策对各区域房价的不同影响,并比较了各种调控政策对不同区域的效果。同时,结合实证结果,分析了引起波纹效应的原因,提出了我国区域房价存在“波纹效应”的情况下,国家对房地产市场宏观调控的政策建议。 本文还存在着许多缺陷和不足。第一,研究我国区域房价影响因素时,应该考虑的尽量全面,包括商品房购买者的心理预期,房地产投机以及其他房地产调控政策的宏观经济变量等因素都应考虑在内,但是基于数据缺乏以及时间精力有限等原因,本文只选取了城镇人均可支配收入作为影响房价的区域因素,也只考虑了货币、土地及税收政策。这种做法可能存在一定的偏差。第二,在城市间房价互动研究中,房价数据的选取问题上,本文只选取了2001—2010年的数据,数据长度仍略显不足,导致结果不够准确。随着将来国家行业数据的充实,我会进一步完善,以期得出更为准确的结论。同时,热点城市的选取上,由于数据缺乏以及篇幅有限等原因,本文也只选取了六个区域中最具代表性六个城市,希望在后续的研究中,能对更多有代表性的城市间房价的互动问题进行深入研究。


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