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我国物业税启动有关问题探析

马丽波  
【摘要】:物业税是以物业为征收对象,按照物业的价值或租金向业权人征收的一种税。物业税属于财产税的范畴,是对处于保有阶段物业的一种课税。物业税作为一个古老的税种,在世界上很多发达国家都予以征收。随着我国房地产行业的高速发展,现存的房地产税制也有一些不合时宜了。在党的十六届三中全会中,《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》报告关于税收政策的内容指出:“分步实施税收制度改革。按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则,稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开证统一、规范的物业税,相应取消有关收费。”由此,物业税的开征也提上了议事议程。 对于一个新税种的开征,我们国家持着一个慎之又慎的态度。我国现存的房地产税费体制究竟是如何阻碍了房地产业的发展?物业税的“呼之欲出”到底适不适合目前的国情和经济发展状况?一旦开征了物业税,会带来什么样的后果?有什么必要的条件和需要注意的问题?这一系列复杂而又重要的问题,都需要首先从理论上进行探讨和分析。本文力图从实际情况出发,客观的分析我国现存的房地产税费体制,在充分的肯定其积极的历史作用的基础上,进一步指出了房地产税费体制存在着弊端。“它山之石,可以攻玉”,本文又着重研究了物业税的国际借鉴问题。“取其精华,弃其糟粕”,在吸取了国外成功经验之后再进行本土化改造,只有这样才能使物业税更好地发挥经济调节的作用。进而转到国内,本文又研究了我国开征物业税的必要性、条件和原则,并在此基础之上提出了一些积极的政策建议和实施步骤。 以上只是一个简单的脉络,按内容论文可以分为四个部分。 第一部分:对我国现行的房地产税费体制进行了基本介绍,充分肯定了我国的房地产税费体制在变迁过程中,各个历史时期的特定作用。然后一针见血的指出了我国现行的房地产税费体制存在的弊端和亟待改进的地方。房地产企业的税收负担主要由税费和地租 2 组成。其中对于税费问题,本文选择了一个新的角度,即从课税环 节来予以研究分析。课税环节一共有三个:房地产投资环节、房地 产移转环节、房地产保有环节。地租也是重要税赋之一,政府所收 取的地租分为货币地租与实物地租两类。另外,任何一项法律制度 的建立和选择,都跟整个国家或地区的社会经济发展以及民主法制 进程有着密切关系。可以看到,我国现行的房地产税制对优化配置 土地及房产资源,充分发挥国有土地资源的效益,防止国有土地收益 的流失方面发挥了积极的作用。但是随着我国房地产业的快速发展, 以及社会主义市场化进程的进一步加深,现行的房地产税制的“不 合时宜”就慢慢显现出来了,存在的问题主要有以下几个方面:一、 从税负的角度来分析,房地产税费体制各个环节的税负不均。二、 内外税制不统一,有违国民待遇原则。三、税费相互混淆、重复设 置,收费过多过滥,企业负担较重。四、税种课税范围狭窄,计税 依据不合理,税收调节能力较弱。 第二部分:详细论述了物业税国际经验的借鉴问题,汲取国外 物业税成功的经验,为我国物业税的开征做好前期的铺垫工作。各 国(地区)物业税在征收主体、征收范围、征收方式、计税方法以及 税收产生的经济效应等方面存在着较大的差异。在此背景下,对各 国开征的物业税进行广泛考察并总结经验,再结合我国的实际情况 来进行本土化改造,由此提出关于物业税的认识和开征建议,对于 我国财税体制结构性改革是有所裨益的。主要介绍了各国(地区)开 征物业税的概况,根据美国、德国、加拿大、法国、日本、英国、 香港等国家(地区)物业税的相关法律法规。 本文归纳出了当今各国物业税费政策的共同取向,主要包括: 一、各国的房地产(物业)税收完全是地方税种,并又是地方财政收 入的主要来源。二、从税收的分布结构来看,大多数国家都在房地 产保有环节征税,而在房地产开发经营环节的税收则相对较少。三、 从税负水平来看,各国房地产(物业)税收政策都坚持“宽税基、少 税种、低税率”的基本原则。四、大多数国家在购买、建造和租售 住宅方面实行了税收鼓励政策,促进了住宅市场的发展,而且对低 3 收入者采取更加优惠的措施。 第三部分:本部分在结合中国当前现实的基础上,对物业税启 动的必要性、原则及条件进行了详细的论述。 物业税启动的必要性主要包括:1.以开征物业税为起点,作为 建立和健全我国财产税体系的开端。2.深化我国财政制度改革,形成 良性循环的需要。3.实施可持续发展战略的需要。4.规范税费制度, 降低经营成本,调整现行房地产的产业结构。5.改变房地产市场中 那种税负“交易重、拥有轻”的局面,引导市场良性发展。6.化解 针对房地产业的金融风险,产生新的政府融资模式。7.体现财产税的 税制精神,调节社会贫富差距。8.引导理性消费,增进资源的有效 配置。而作为启动物业税开宗明义的原则主要有三个:民生原则、 区别对待原则以及反对为税而税的原则。物业税开征的条件包括: 要理顺各种产权关系;土地使用制度面临进一步深化改革;要有一 个公平、公正的评估机构;有适应我国国情的物业税法律法规;有 较充分的政策宣传和法律辅导。 第四部分:本部分基于前三个部分的研究,为物


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