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货币政策调控对房地产市场的影响研究

王刚  
【摘要】:自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,确定改革的目标是停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。以此为标志,中国房地产的市场化运作开始正式启动。至今,虽然我国房地产市场发展的时间不长,但却以其较快的速度成为促进国民经济发展的支柱产业,进而使得房地产价格的波动对宏观经济影响的程度丝毫不亚于任何发达国家。随着房地产经济在我国总体经济体中的重要性日益凸显,对房地产市场的调控也备受人们的关注,而且由于近年来我国房地产价格居高不下,引发一系列的经济与社会问题,也引起了政府和学术界的高度重视。 货币政策被认为是促使宏观经济稳定、调节经济周期的有力工具,在实践中被经常用来调控房地产市场,并在一定程度上促进了市场的稳定、有序运行(高波和王先柱,2009)。但随着房价的不断攀升,人们对货币政策的作用开始产生了怀疑与争论,进而使得无论是经济学家还是政策制定者都对货币政策可能以怎样的方式引起房地产市场的反应,产生了浓厚的兴趣。在这样的背景下,本文不仅从理论的高度深入探究了宏观政策调控房地产市场的博弈机制,同时还基于宏观与微观两个层面的实证分析,较全面的检验了货币政策(尤其是利率政策)对房地产市场调控的实际影响效果。与以往研究相比,本文最大的区别在于,我们不仅从宏观层面实证研究了货币政策的变化对房地产价格与投资产生的影响,而且通过大样本的微观交易数据,实证检验了政策的变化对房地产市场中的微观个体行为所产生的显著影响。从我们对中国房地产市场研究的相关文献搜索发现,使用本文如此大样本的房地产贷款交易的微观数据进行相关的实证研究极为少见。 本文主要针对房地产市场暴露的问题,分析其产生的具体原因和背景,并运用实证研究的结果,总结房地产市场调控的经验教训,进而寻找解决问题的对策。本文的研究将有利于我们提高对房地产市场调控的规律性认识,增强我国房地产市场调控的有效性,进而对于引导我国房地产业健康、有序的发展有着重要的政策借鉴意义。 论文的第一章是本文的前言部分,主要介绍文章的思路、方法以及本研究的主要贡献和意义。然后本文的第二章对货币政策调控房地产市场的理论与实证研究文献进行深入详细的综述,主要从两方面综述相关的文献:第一,货币政策是否应该对房地产价格的波动作出反应?第二,货币政策的变化是否对房地产市场产生了实质性的影响?进而,作者在此基础上提出了本文所要研究的两个问题:第一,如果货币政策需要对房地产价格的波动作出反应,那么政府在制定政策时又该如何对房地产市场价格的变化进行反应呢?其次,以往货币政策的变化对房地产市场影响的具体效果又是怎样?存在哪些问题?对于以上疑问的回答我们从宏观和微观两个不同的方面来进行阐述,但是与以往文献不同的是,本文尤其强调微观主体面对宏观政策调控时的反应。 第二章的最后部分还简要回顾了我国政府货币政策调控房地产市场的实践经验。历史经验表明,房地产行业对我国的宏观调控产生了重要的影响,货币政策对房地产市场的调控也起到了一定的作用,但是同时实践也表明,货币政策对房地产市场调控的作用尤其是在短期内是有限的。 接下来本文从理论和实证两个方面探究了政策对房地产市场的调控问题:一方面,第三章首先基于动态博弈论的理论基础,在一个动态不一致性问题的分析框架下,建立相应的理论模型来解释房地产过快上涨的的制度根源。该章从政府宏观调控尤其是货币政策调控所面临的决策难题这一视角出发,剖析了国家对房地产市场的宏观调控政策有时并未达到设想效率的原因,并在此基础上提出了相应的对策措施。其主要结论指出,现阶段如果政府追求一个过高的经济增长水平或者过低的失业率,那么就不得不承受一个较高的房价水平,而且,政策的不稳定也导致政府调控的效力大打折扣。政府调控房价的决心、政策的持续性以及中央政府与地方政府之间在调控房价问题上的利益矛盾,都在很大程度上制约货币政策等宏观调控手段的实际效果。进而,在政策层面上我们认为,如果政策要取得实质性的效果,那么最终的实现必须要具有一定的持续性和稳定性,并把市场的预期纳入到政策制定需要考虑的因素之中。此外,要保证政策发挥预期的作用,必须要加大对地方政府部门的实际约束力度。 另一方面,在之前理论探讨的基础上,第四章与第五章分别从宏观与微观、供给与需求的角度实证检验了货币政策对房地产市场的实际影响效力。其中第四章通过实证分析,重点考察了房地产价格和房地产开发商的投资行为如何受到货币政策的影响,并进一步探讨了房地产开发企业对未来的货币政策以及房地产市场发展趋势的预期如何影响房地产投资。通过建立时间序列模型,该章首先描述了利率与房地产价格以及房地产投资的总体变动趋势,然后运用脉冲响应函数与向量自回归模型(VAR)的计量方法,研究了利率的变化冲击对中国房地产价格和投资的动态影响。其实证研究结果表明:短期内利率变化对房地产价格的影响效果并不明显,而在较长期的时间范围内(3--8个月左右),货币政策(尤其是利率)的变动则可以显著影响房价与房地产开发投资,而从利率与货币供应量这两个因素的影响程度的对比来看,货币供应量的调整对市场的影响更加明显。通过以上检验,本章所提出的货币政策对房地产市场调控的这种时滞特性,对于我们理解房地产市场的特性以及进一步科学化房地产市场调控措施具有一定的借鉴意义。同时,这与我们第三章的理论分析结论也相一致,也就是说政府在调整货币政策时要注重政策实施所带来的长期效果。 而接下来本文的第五章则是从微观的角度探讨货币政策对房地产市场的影响机制。具体的的研究视角是从消费者或者需求的角度出发,主要旨在通过不同类型贷款利率的变化,来探究房地产市场中人们由于利率的变化而带来的投资和消费行为改变,具体的说就是居民住房贷款决策行为的变化。进而,本文利用个人购房贷款近6万个实际交易的大样本微观数据,通过研究利率政策的变化对于购房者贷款行为的影响,对中央金融调控政策对房地产调控的有效性问题从微观的角度给予了充分的证明与回答。通过实证分析我们发现,中央利率政策的实施对房地产市场中的消费者有明显的影响。长短期贷款利率的差距越大,消费者越倾向于选择短期贷款,反之,则倾向于选择长期贷款。而从首付比例的实际影响效果来看,从任何一个模型的回归中,首付比例的系数都显著为负,说明在我国现阶段,首付比例对于房地产市场而言是一种非常有效的调控方式和手段。但是,从我们的数据统计发现,地方实际执行部门对首付比例的实施并不具有完全的约束力,有些交易并不是完全按照国家规定的首付比例政策进行操作,说明政策的执行力度有待进一步的加强和监管。 进而在政策层面上我们认为,政府应该进一步注重通过利率手段对房地产市场进行调整,并且在规定总体利率水平的同时,合理的拉开长短期贷款的利率差距,有效的引导微观个体贷款期限的选择。而对于所出台的其他政策(比如,首付比例等)的规定应该进一步具体细化,尽量避免由于措辞的模糊而导致约束力弱化的现象。鉴于部分调控手段无法得到完全的贯彻实施,进而我们建议,如果政府试图“熨平”房价,应该进一步加大对地方政府和地方商业银行贯彻执行中央政策力度的监控,规范地方政策执行机构的具体实施行为,进而保证政策实施充分有效的发挥作用。地方执行机构对中央政策实施不力,也是进入2009年下半年以来房市再次火爆的一个很重要的原因(倪鹏飞,2009)。除此之外,我们还认为,在短期内货币政策并不能解决房地产价格过高的问题,因此,政府要合理实施调控手段,主要从与房地产相关的银行信贷入手,当房地产价格高出合理区间,可以调高利率和贷款人审查要求,特别是有效采用提高首付比例的手段,同时利用央行对商业银行信贷方向的指导,以增加使用资金的成本,减弱银行资金的易获得性,当房地产价格低于合理区间时,则采用相反的操作。合理利用调控时间,从货币政策制定、实施到最终发挥效果并非立竿见影,因此房地产价格调节的货币操作要具有“前瞻性”。 本文借鉴了产业经济领域先进的研究工具,以房地产这样一个至关重要的行业为载体,根据详尽的实证依据,对目前我国房地产市场的现状以及如何通过有效的货币政策调控来促成该行业的长期稳定发展做出了详细分析。本文的研究在理论与经验的研究方法上都对国内有关房地产经济的相关研究有一定的启示意义,而且对于现今房地产研究缺乏相应的微观数据进行实证研究进行了很好的补充。


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