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REITS参与廉租房建设的探讨

陈磊  
【摘要】:发展廉租房建设是健全我国住房保障体系,抑制房价过快上涨的重要举措之一。廉租房的福利性特点,决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而,也正是由于这些特点的存在,廉租房的开发与运作面临新的困难。尤其是在廉租房开发建设的融资渠道方面目前寄于财政篱下,主要依靠财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上,同时也难以依靠商业银行传统融资产品来解决。而更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。由于融资渠道的单一化,使得如何筹措到足够的资金来满足廉租房建设需求成为一大难题。因此,拓宽廉租房融资渠道。对于解决低收入者的住房问题并减轻政府负担有着积极的意义。文章探索了REITS在廉租房融资中的运用,并结合国际实际运作经验和分析对REITS廉租房方案和具体操作提出了构想和建议。 除引言和结语外,本文共分为四部分。 本文第一部分是对REITS基本理论的阐述。笔者首先介绍了REITS的含义、特征、组成要素和国际国内发展状况,然后通过对公司型REITS的比较分析契约型REITS的特点,继而提出了引入契约型REITS进行廉租房建设的必要性和重要性。 本文第二部分重点提出了国内廉租房建设引入REITS解决融资渠道单一和资金不足的思路。分别从组织形态、收益定价、出资、募集、规模期限等多方面阐述了总体思路,通过对REITS廉租房项目特点的分析,提出以设立契约型REITS的方式,由政府下属平台公司整合形成资产池,上市发型REITS,在实现投资者收益的同时解决廉租房建设资金来源和稳定性等多方面问题。 本文第三部分重点研究契约型REITS投资者面临的各种风险。首先,契约型REITS投资者具有所有REITS投资者面临的一般风险,包括系统风险和非系统风险、道德风险等方面;然后,结合契约型REITS的特点,分析了契约型REITS投资者面临的独有风险,以及一般风险中道德风险的独特性;最后,从理论层面、实践层面和契约型REITS的自身原因三个角度分析了这些风险产生的原因。继而在综合法律和制度两个层面的基础上,从投资者监督问题、受托人责任规制问题和外部监管不力三个方面来分析总结了我国防范REITS投资者面临风险在法律和制度方面存在的缺陷。并对如何对契约型REITS投资者利益保护提出了笔者自己的建议。 本文第四部分从法律法规、配套措施、税收、收益水平、人才贮备等多方面分析了当前引进REITS建设廉租房存在的问题和难点,笔者提出,一方面应该尽快出台相关法规,包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等;同时由政府制定出台相关配套政策和扶持措施,多管齐下,有效弥补收益不足的问题,充分利用REITS建设廉租房建设融资的新渠道。


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