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我国不动产登记簿的构建

赵晓锦  
【摘要】:不动产登记簿是不动产登记制度的核心内容之一,不动产登记簿是实现物权公示公信效力的重要依据,登记簿的正确性对不动产交易的快捷、安全具有重要意义,而不动产登记簿记载错误不仅影响真实权利人的利益,而且关涉登记簿的公信力、登记机构的赔偿责任承担等国家管理领域。因此,从理论上寻找不动产登记簿设置的理论依据,并从实际出发来考虑我国未来立法在此问题上的应然选择,对我国的不动产登记制度乃至整个物权法的完善都有一定的理论和现实意义。 本文从不动产登记簿的效力出发,坚持体系化的、比较的、历史的及法律解释的研究方法,在对世界各主要国家和地区的立法例进行比较分析的基础上,从我国的实际情况出发,对我国的不动产登记簿的建构进行了一定的思考。除引言部分外本文共包括五个部分,其主要内容如下: 第一部分,不动产登记簿相关概念梳理。在该部分,主要通过各个国家和地区的立法上关于“登记”用语的考察,分析“登记”在不同语境的具体含义,澄清登记行为、登记记载以及登记簿的不同所指,为下文不动产登记簿的效力与构建奠定基础。 第二部分,不动产登记簿的效力。在该部分,主要考察了不动产登记簿的公示公信效力,阐明不动产登记簿对交易效率和安全的重要作用。物权的对世属性需要权利外观来表征权利的存在,既然法律确定了物权的表征方式,那么必然要保障该方式所确立的权利表征功能,即需要赋予登记簿以公信力。于不动产领域来说,能够实现物权公示公信效力的惟有不动产登记簿,这是从理论上寻找构建不动产登记簿的理论依据。 第三部分,不动产登记簿的制度环境。在该部分,主要坚持体系化的研究方法,通过分析与登记簿公示公信效力的形成和发挥相关的不动产登记效力模式,异议登记制度和更正登记制度,以及不动产登记的审查方式来考察不动产登记簿的程序保障制度。 第四部分,不动产登记簿的立法例考察。在该部分,主要考察世界各主要国家和地区的有关不动产登记簿的样式设计,公开和查阅制度以及登记簿的补造和重造相关规定,兹为下一部分建构我国不动产登记簿提供借鉴。 第五部分,我国不动产登记簿的构建。该部分是本文的主体部分,主要围绕有利于不动产登记簿公示公信效力的发挥创造性地提出从实体和程序两个方面来构建我国的不动产登记簿。在不动产登记簿的实体构建上,首先,从狭义和广义两个角度来界定不动产登记簿的范围;其次,不动产登记簿的样式设计作为技术性措施,必须能够一目了然地反映物权状况,为公众获得和理解信息提供便利;再次,不动产登记簿的记载内容应当随着社会经济的发展不断充实,为了充分发挥不动产登记簿的公示效力,可以适当松动物权法定原则,债权等权利内容也可以记载于登记簿之上;最后,严格区别不动产登记簿和权属证书,明晰不动产登记簿才是物权权利认定的依据。在不动产登记簿的程序构建上,从五个方面来保证不动产登记簿的正确性,以维护其公信效力。其中,登记机关和保存机关的分离,登记记载程序法定,登记机关执行实质审查以及登记簿的公开和查询是从事前程序来保障登记簿的公信力,而“不正登记”的赔偿制度是从事后救济来强化登记簿的公信力。


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