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刘某与友诚公司因物业服务合同纠纷案分析

黄晓雯  
【摘要】:物业服务企业的迅速发展,同时业主与物业服务企业的纠纷也大量增加,其中以业主在因第三人侵权后向第三人求偿不得的情况下进而以物业服务公司违反安全保障义务的为由提起诉讼,要求物业服务公司赔偿责任的案件更为突出,主要包括业主车辆丢失赔偿案件、业主室内财物被盗赔偿案件、业主被害的刑事案件赔偿案件,此类案件在物业服务企业与业主之间也最具争议。在现实生活中,私家车已经成为人们不可或缺的交通工具,而在第三人侵权纠纷中,第三人利用物业管理瑕疵而盗窃业主的车辆的案例最为普遍,也最为人们民所关注,同时,轿车又与业主的随身微小财物存在一定的差异性,物业服务企业在管理上具有更大广泛的管理权限,因此笔者选取了一则典型的业主与物业服务企业由于第三人侵犯财产权(盗窃车辆)所引发的纠纷。本文主要围绕物业服务企业的安保责任以及赔偿责任的承担为争议焦点,从案例的发生及其产生的法律纠纷入手,评析案件,来呈现一个较为立体的物业安保责任法律体系。首先,对案件做基本情况介绍,理清法律逻辑,并提出争议焦点。其次根据争议焦点,分析物业服务合同中的安全保障义务与额外的车位使用协议之间的关系如何来理清当事人之间的权利义务关系,物业服务企业对业主是否负有安全保障义务,负有怎样的安全保障义务,物业服务企业是否违反了安全保障义务,安全保障义务的性质,物业服务企业的安全保障义务的内容和范围是否包括车辆进出管理,进而解决物业服务企业承担责任的形式为补充形式和比例。对于安保责任的性质以及安保责任的范围的界定,对案件处理至关重要,而如何理解物业服务合同中对于安全保障义务的约定成为在案例中对于安全保障义务认定从而要求物业服务企业承担责任范围的重要因素。在该案中,刘某提起侵权之诉,双方对于安保责任的范围和责任的承担发生了严重的分歧和争议。在理论和实践中,对于此类案件的观点也不尽相同,笔者采众家之长,提出自己的观点,以案例分析的形式,直观地剖析生活中常见的关于房屋物业服务企业与业主之间的纠纷案件,使人们清楚认识到与物业服务企业的权利义务关系以及物业服务企业应当承担怎样的安全保障义务。


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