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论住房承租人被动解约之法律保护

马弋琳  
【摘要】:我国《合同法》在住房租赁合同解除上的规定过于概括,实际生活中租赁合同当事人因为经济实力的悬殊造成市场地位的不平等,出租人主导住房租赁合同的走向,承租人稳定的生活居住状态难以保障。针对上述问题,本文提出通过限制出租人合同解除权的方式,对承租人遇到的被动解约问题提出解决措施。首先,在定期租赁合同中,出租人行使法定解除权的实质要求是当事人之间的信赖关系遭到破坏,同时形式上必须符合法定解除事由。其次,在不定期租赁合同中,本文提出以承担损害赔偿责任作为出租人行使任意解除权的前置要件。另外,要求住房租赁合同的解除必须以书面形式作出,并且要求出租人至少提前一个月向对方发出解约通知,但是承租人有权随时终止合同。为了确保住房租赁关系的稳定持续,本文认为应当将非解约方的异议权认定为形成抗辩权,合同是否解除应当采实质理解。针对实践中约定任意解除权的乱象,应当明确任意解除权的性质是法定解除权,合同中此类约定条款无效。最后,本文提出应当为当事人之间的约定解除权设置原则性底线规定,同时要求法官在判决解除合同时,应当对当事人之间的利益进行衡量。本文除引言和结语外,共分五个部分:第一部分是我国住房租赁市场的情况简介以及住房承租人权利保护现状。一是我国住房租赁市场存在承租人与出租人经济地位的不平等,租金持续上涨的问题。二是我国现行住房租赁合同解除权的法律问题,包括在定期合同、不定期合同中出租人行使法定解除权的法定理由规定不完善,缺乏正当理由的约束。另一方面,在解除权行使方式、行使期限上存在立法模糊的问题。第二部分,对住房承租人进行特别保护的理论依据。解决承租人权益保护问题首先要论证承租人生存利益优于出租人资本利益的正当性。同时,稳定的住房租赁关系是法律秩序价值的要求,公正价值是住房租赁法律制度的首要目标。最后通过横向对比域外国家的相关制度发现一个共同规律,即各国纷纷确立承租人保护原则为立法宗旨。第三部分,限制出租人的法定解除权作为住房承租人被动解约保护的具体途径之一。在出租人行使法定解除权时,不能仅以表面上符合法定情形为判断,应当以实质上当事人之间的信赖关系遭到破坏为依据,尽量使合同关系存续。同时,借鉴域外的正当理由制度对我国出租人进行解约限制,试图提出适合我国的“正当理由规则”,防止出租人滥用解除权。第四部分,限制出租人的任意解除权作为住房租赁关系中承租人被动解约保护的具体途径之二。提出以承担损害赔偿责任为行使任意解除权的前置条件,并以正当理由规则作为综合评判标准。另外,在住房租赁合同解除权的行使规则上,建议适用书面通知的方式,实质上以解除权相对人“收悉”为标准。同时明确承租人异议权的法律性质为形成反对权,其意义仅为承租人对出租人行使法定解除权的抗辩,而非反对解除权的成立。最后,任意解除权性质上属于特殊的法定解除权,应当明确排除当事人在合同中约定任意解除权的行为。第五部分,明确约定解除权的底线原则作为住房租赁关系中承租人被动解约保护的具体途径之三。即明确约定解除权同样应当遵守诚实信用原则,禁止出租人滥用权利,利用优势地位订立不公平条款的行为。在具体个案中,赋予法官自由裁量权,以利益衡量作为住房租赁合同中约定解除权的实质判断方法。


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