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擅自转租时出租人法定解除权研究

欧阳玲玲  
【摘要】:《合同法》第224条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”但是,随着经济的高速发展,我国租赁行业也发生了翻天覆地之变化,只问结果不管过程的赋予出租人法定解除权已不能适应于租赁市场的发展。过去,在经济不甚发达之时,租赁行业主要是以生存为目的的民事租赁,保障承租人的居住权,此时赋予出租人法定解除权是基于出租人的“照顾”义务而定的。但是,租赁市场发展到今天,商事租赁开始走向舞台中央,现在城市和乡镇的租赁主要以从事交易活动为目的,例如商家租赁的店铺、经营者租赁的土地等等,此时如果仍然赋予出租人法定解除权显属不当,不利于当事人利益实现,也有悖于双方当事人签订合同的初衷。此外,不同的租赁物类型对租赁合同的影响也不同,租赁物类型主要可分为动产与不动产两种,动产具有高流动性,不动产具有稳定性,二者的流动性不同也决定了出租人对其管领控制的程度不同。学界对这一问题的关注较少,既有的研究成果也未能提供有效的解决方案,因此有必要从理论上对擅自转租出租人法定解除权这一问题进行重塑。《合同法》第224条第二款规定的理论基础主要在于出租人与承租人之间建立起了信赖关系,且承租人转租构成无权处分,故应当限制承租人的擅自转租权,法律规定的是绝对限制主义。但是,承租人往往由于客观情况的变化只能将租赁物转租才能降低损失,承租人擅自转租时并未妨害出租人所有权的行使,且在现实生活中,往往存在着承租人不合理使用租赁物或者无力支付租金,但是次承租人却如所有人那般爱惜租赁物并按时足额支付租金,从这一角度而言,承租人擅自转租实际上对出租人是百利而无一害的,法律不能罔顾现实情况的变化而直接规定承租人在任何情况下均不得擅自转租。世界各国关于承租人转租行为的立法模式主要有自由主义立法模式、限制主义立法模式和区别主义立法模式三种类型,我国关于承租人转租行为的规定可以划分为限制主义立法模式,即承租人在任何情况下均不得擅自转租,但是从经济社会发展的角度而言,承租人转租行为宜采用区别主义立法模式,针对不同的租赁物和转租类型进行具体规定。转租动产具有高危险性,应当限制承租人擅自转租;转租不动产又可分为民事租赁与商事租赁两种,民事租赁中不动产全部转租的,应当限制承租人擅自转租权;不动产部分转租的,承租人应当享有擅自转租的权利;不动产商事租赁的,承租人应当享有擅自转租的权利。我国转租并未规定出租人行使法定解除权的时间,本文认为,解除权作为形成权,应当受到除斥期间的限制,理应对其行使期限做出具体规定。从公平正义角度而言,为平衡双方当事人的权利义务关系,承租人法定情形下不可擅自转租时仍可基于合理性要求转租,出租人不可拒绝;承租人擅自转租对出租人权益造成重大损害时,出租人可基于重大事由解除租赁合同。


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