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房屋租赁法律制度研究

吴燕平  
【摘要】: 随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善,人们对财产的支配范围和支配形式也发生了深刻的变化。房屋作为一种重要的不动产,在社会生活中的地位日益彰显。房屋租赁已经成为我国社会生活中一项具有普遍性的民事法律行为,国内学者对房屋租赁法律制度的研究也越来越多,这些研究基本都是立足于物权法、债权法和合同法等。近年来,关于房屋租赁权性质的讨论进行得很热烈,产生了很多学说,有债权说、物权说、租赁权物权化说等。关于买卖不破租赁制度和承租人优先购买权制度的研究也很多,但是这些研究过于理论化,实践起来比较困难。关于房屋转租方面,学者们对于原租赁合同和次租赁合同的区别研究得比较多,而对于两者之间的联系研究甚少,往往把两者割裂开来。鉴于房屋租赁在社会生活中的重要性,同时有关房屋租赁的纠纷也相当之多,本论文从理论联系实际的角度来研究房屋租赁法律制度。 本论文共分6个部分。第一部分“房屋租赁概述”,这部分主要论述了房屋租赁的基本概念,在此基础上对房屋租赁作了基本的分类,同时简述了我国的廉租房制度,对于美国和日本的房屋租赁制度进行了简单的对比,最后论述了房屋租赁的社会意义。 第二部分“房屋租赁权的性质”为本论文的第一个重点。笔者对房屋租赁权性质的几种学说进行了比较分析,并得出自己的结论,笔者认为房屋租赁权不具有物权的性质,仅具有物权的表象特征。无论是买卖不破租赁制度还是房屋租赁期间承租人对于租赁物的排他性使用,这些特征都不足以认定其具有物权性,这些特征都是表面现象。房屋承租人对于房屋的所有权利,均通过合同的形式予以确定,均来源于房屋出租人的授权和让渡,在不同的房屋租赁事件中,承租人对于房屋所享有的权利范围是不同的。因此从本质上说房屋租赁权是一种请求权。 本论文的第三部分为“房屋租赁合同”,在这部分中,笔者对房屋租赁合同签订及履行过程中的热点问题进行了探讨。笔者在实习期间碰到了很多房屋租赁合同纠纷案例,因此笔者着眼于现实,用理论联系实际的方式,来探讨如何解决这些热点问题。 本论文的第四部分“承租人权益的保护”为本论文的第二个重点。笔者重点讨论了买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。笔者首先对买卖不破租赁制度进行了探讨。在肯定该项制度的法律价值的基础上,对该项制度的基本内涵和适用条件进行了评述。由于买卖不破租赁制度的适用会产生特定的法律效力,因此在现阶段应该完善该项法律制度,使其能够兼顾公平与效率,促进社会经济的发展。在承租人优先购买权部分,笔者重点探讨了承租人优先购买权的性质,因为法律性质的不同,对该项法律制度在司法实践中的运用有着巨大的影响作用。在一些具体的、特殊的情况下,如何适用该制度,笔者也提出了自己的见解。现阶段,我国法律对于承租人优先购买权制度的高度概括性规定,笔者提出了完善该制度的一些设想。总之,这两项制度在房屋租赁活动中起着重要的作用,也体现了法律的自由、诚信、公平、效率等基本价值。 在第五部分“转租制度的体系性构建”中,笔者重点论述了原租赁合同和次租赁合同的关系。笔者认为次租赁合同与原租赁合同不是没有联系、彼此独立的,而是具有密切的内在联系的,笔者把这种内在联系归纳为“母子合同”关系。基于这种关系,笔者认为应该重新构建房屋转租体系。同时,我国现阶段法律对于转租的立法规定过于保守,笔者认为应该作适度调整和变更。 论文的最后部分为“加强房屋租赁市场的管理”,在这部分笔者主要论述了三个方面:首先,论述了如何加强房屋租赁合同的管理;其次,现行的房屋租赁税收制度存在很大的制度性问题,导致国家税收大量流失,因此应当完善房屋租赁税收征管制度;最后,由于房屋租赁中介服务机构对于整个房屋租赁业的健康发展有着举足轻重的作用,因此加强对房屋中介服务机构的管理也是非常必要的,稳定、健康的房屋租赁市场对社会的稳定有着积极的意义。 本论文的特色主要有以下几个方面:首先,本论文着眼于司法实践来看待房屋租赁问题。笔者认为,理论都是用来指导实践的,脱离了实践,理论的价值就不能体现出来。因此在设计法律制度时,在对法律制度进行理论上的论证时,都要充分考虑到实践上的可能性、可行性、以及经济成本。其次,本论文的语言比较口语化。法律知识是一种专业技能,同时也是解决现实生活中出现的问题的一种手段。在律师事务所实习期间,笔者常常需要通过当事人容易接受的语言方式,完整、精确地向当事人解释法律知识,因此在完成本论文时也不自觉地形成了这样一种很不专业的语言风格。


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