收藏本站
收藏 | 手机打开
二维码
手机客户端打开本文

期房按揭论

毛祖明  
【摘要】: 按揭是英美法系国家的一种担保制度,20世纪80年代自中国香港引入中国大陆。在移植的过程中,根据自身的需要溶入了中国大陆的特色,从而使得我国大陆的按揭操作与香港地区以及英美国家的按揭制度都有很大的差异。如今,“按揭”这种用明天的钱享受今天的生活的消费方式正在买车、买房,特别是买房这样的大额交易中被广泛应用,且成为我国商品房购买付款的最主要方式。 按揭的迅速扩展是因为它具有灵活的适应性,能够适应中国房地产业中的融资需求,将房地产开发和商品房销售两个不同的环节合二为一。期房按揭的优越性体现在:其一,它使得购买力不足的普通百姓拥有住房的梦想变为现实,促进了商品房的销售和房地产经济的发展;其二,对于银行来说,期房按揭的应用扩大了银行的业务范围,并避免了银行在商品房开发和预售两个环节分别向开发商、买受人融资贷款的交叉占用资金形势,缓解了资金紧张的状况。银行避开了生产和流通环节,直接将款项贷给消费环节的购房者,这无疑增强了银行资金的安全性;其三,对于开发商而言,银行将按揭款项一次性划入其账户,不但解决了开发资金不足的问题,而且还帮助开发商在楼房尚未建成时就提前实现了利润。所以,期房按揭对推动我国房地产业、金融业的发展和住房改革的深化,对推动我国经济的快速发展都大有裨益。 但是,我国对预售商品房按揭的立法并不完善,2007年3月通过的《中华人民共和国物权法》也并未对其作出规定。立法上的缺失和理论上对其性质的争论使得我国司法实践在适用法律上面临困难。所以,在理论上对期房按揭进行深入的研究,并通过立法对其性质进行明确的界定具有重大的理论和现实意义。本文正是在这样的背景下,立足于国内外以及我国香港地区的按揭理论和实践,对我国预售商品房按揭的法律属性进行探讨,并对适应我国现实情况的立法模式和相关配套制度的完善作出分析。 全文分为四个部分,共约二万九千字。 第一部分,按揭的起源、词源以及按揭制度在英国和香港的发展历程及各自所体现出的特征。英国的按揭原本表现为特定财产权利的转移,在债务人不能履行债务时,债权人可以取得担保物的所有权,债务人享有通过履行债务而赎回担保物的权利。英国1925年财产法颁布后,引进了大陆法系的登记制度,对按揭权的实现采取了变价主义和清算主义,只有在担保物不能实现变价时,法院才将担保物判给债权人。所以,现代英国按揭制度在实际操作上与抵押制度十分相似。 香港的按揭最初与传统英美法中的按揭并无实质差异,随着香港房地产业的飞速发展,现在香港的按揭制度与传统的英美法已有了相当的差异。现在香港的按揭在严格意义上说仅指楼花按揭。 第二部分,中国大陆的按揭。笔者分析了按揭的引入及其在解决中国的融资需求和房地产经济的发展方面所起的巨大作用。并通过对中国大陆预售商品房按揭的操作流程及买受人、开发商、银行三方当事人权利义务的分析,自然得出中国大陆的预售商品房按揭与英美及中国香港的按揭在是否有权属的转移方面和按揭权的实现方式方面存在的差异。 第三部分,我国按揭的法律属性。我国的现行法规及司法解释往往用“抵押”一词表述房地产实务中的按揭,没有立法层次较高的法律对现行的预售商品房按揭的法律属性作统一的规定,理论界也有不动产抵押说、准抵押说、权利质押说、让与担保说、新型交易说等观点。本文通过将按揭与上述学说进行比较,在相似性和差异性的分析比较中得出结论:我国的预售商品房按揭是一种新型的非典型担保。 第四部分,我国期房按揭的制度完善。笔者首先分析了我国在商品房预售方面立法不够完善、法律调整不充分的立法和司法现状以及司法实践中不同地区、不同的审判人员对期房按揭性质的认识不统一,导致同一类型的纠纷在操作上往往有所不同;其次指出,我国应在担保法中规范期房按揭;最后,本文还就预告登记、按揭保险、抵押物处置、房地产证券化等相关配套制度的完善作了初步探讨。


知网文化
【相似文献】
中国期刊全文数据库 前20条
1 高圣平;罗蕾;;物权法与担保法适用的时间效力问题[J];人民司法;2010年21期
2 丰华涛;刘志来;;物权法与担保法的立法冲突及适用[J];沈阳工程学院学报(社会科学版);2011年02期
3 严汉寅;;结合《物权法》浅谈网络融资业务中的法律风险[J];东方企业文化;2011年08期
4 李小磊;;《见与不见》山寨版[J];共产党员;2011年14期
5 段慧杰;;商品房按揭中当事人利益保护问题初探[J];法制与社会;2011年26期
6 范高云;刘梅芳;;忻府区信用联社向逾期拖欠信用社贷款的国家公职人员亮剑[J];政府法制;2011年22期
7 ;军事[J];全国新书目;2005年01期
8 杨延超;;为专利权质押正名[J];电子知识产权;2011年07期
9 韩冬红;;真实的幸福[J];人民公安;2011年15期
10 欧阳军;;情人联手创业存隐患 明争暗斗换来一地血腥[J];法庭内外;2011年07期
11 李瑞红;;新型权利质押贷款法律风险防范与对策[J];投资研究;2010年10期
12 王鸿晓;;定金合同效力的从属性原则及其例外情形[J];人民司法;2011年05期
13 吴亚频;;浅议保证人在破产程序中的保证责任[J];法学天地;2000年05期
14 ;政治 法律[J];全国新书目;2005年02期
15 刘崇理;;城市供水管网可否用以抵押[J];人民司法;2011年01期
16 ;倾心服务“三农” 助力富民强旗——鄂托克前旗农村信用合作联社“情系三农”纪实[J];实践(党的教育版);2011年07期
17 张前;;“捡”衣服[J];健康生活(下半月);2011年07期
18 豆苗;;“负翁”,明天的钱能否圆今天的梦[J];黄金时代;2005年04期
19 ;中山大学港澳研究成果汇编(79~93年)[J];当代港澳;1994年02期
20 周宏根;;小电工制造的诈骗大案[J];法学天地;2000年04期
中国重要会议论文全文数据库 前10条
1 郭玉太;陆新杰;;浅析国内房地产问题与对策[A];土木建筑学术文库(第8卷)[C];2007年
2 蒋东明;;中美两国大学出版业发展比较[A];中国编辑研究(2006)[C];2007年
3 秦振华;;大学出版社编辑的基本素质及其考评[A];第六届全国人—机—环境系统工程学术会议论文集[C];2003年
4 冀丽萍;;大学出版社——大学的“第三势力”[A];中国编辑研究(2003)[C];2003年
5 张永宏;;正视困境,准确定位,加快发展——西部小型大学出版社的困境与出路思考[A];多出精品 多出人才——中国编辑学会第八届年会论文集[C];2003年
6 贺圣遂;;一流的大学应当产生一流的大学出版社[A];中国编辑研究(2004)[C];2004年
7 杨昌竹;;大学出版社的根本使命[A];高校编辑出版文集[C];1995年
8 郭昌瑜;;大学出版社经营策略初探[A];高校编辑出版文集[C];1995年
9 常中彦;;提单质押及其权利的实现[A];中国律师2001海商研讨会论文集[C];2001年
10 韩仲亭;;无效保证合同的保证人责任[A];中国民商法实务论坛论文集[C];2005年
中国博士学位论文全文数据库 前10条
1 鲍轶欣;民事优先权性质研究[D];中国政法大学;2008年
2 刘宇;我国高校财务困境成因与预警研究[D];南开大学;2009年
3 赵英;权利质权公示制度研究[D];中国社会科学院研究生院;2009年
4 龙云丽;保证人权利研究[D];中国政法大学;2009年
5 郑天娇;美国优先权制度研究[D];吉林大学;2009年
6 郭海峰;物权行为的法律价值分析[D];吉林大学;2006年
7 李艳玲;量刑方法论研究[D];中国政法大学;2006年
8 唐灿辉;童年之美[D];上海师范大学;2006年
9 张艳梅;在写实中迂回挺进[D];浙江大学;2006年
10 庞振超;1949~1998中国大学人文学科变革研究[D];厦门大学;2006年
中国硕士学位论文全文数据库 前10条
1 毛祖明;期房按揭论[D];西南政法大学;2007年
2 刘浩光;我国动产抵押制度研究[D];山东大学;2006年
3 李占国;论浮动抵押制度[D];河南大学;2009年
4 王晓锦;论国际项目融资风险法律控制[D];中国人民大学;2008年
5 高岩;对动产抵押制度的思考[D];吉林大学;2005年
6 何浩;期房按揭贷款银行债权的风险分析及其法律保障[D];四川大学;2005年
7 朱文财;海峡两岸担保物权法律制度之比较研究[D];西南政法大学;2004年
8 王维芝;期房按揭制度研究[D];华东政法大学;2008年
9 陈海彪;商品房按揭法律问题研究[D];西南政法大学;2004年
10 郭洁萍;论商品房按揭的法律定位[D];山东大学;2007年
中国重要报纸全文数据库 前10条
1 符东杰;期房按揭贷款担保 无法偿还谁来负责[N];法治快报;2007年
2 蒋学跃;担保法复习指南[N];人民法院报;2003年
3 罗新宇;取消期房按揭意味着什么[N];经济参考报;2003年
4 记者 徐健;同策董事长孙益功爆料:“有人建议在局部城市取消期房按揭”[N];第一财经日报;2011年
5 上海市圣信律师事务所 徐丛林 律师;期房按揭中的法律问题[N];民主与法制时报;2002年
6 姚庆查;担保法中的定金[N];法制日报;2003年
7 何 志;析担保法第三十六条之适用[N];人民法院报;2004年
8 记者 张旭东 通讯员 汪丹 草坪;期房按揭节奏明显放缓[N];金融时报;2004年
9 崔志伟;商品房按揭定性及其在我国的重构[N];人民法院报;2004年
10 戈宇律师;《担保法司法解释》律师系列注释[N];金融时报;2001年
 快捷付款方式  订购知网充值卡  订购热线  帮助中心
  • 400-819-9993
  • 010-62982499
  • 010-62783978