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房地产调控政策下情势变更原则适用的法律问题研究

谢萌  
【摘要】:近些年来,由于房价的不断攀升,为了保障公民的住房利益,我国出台了不同类型的房地产调控政策来应对当下房地产市场不健康的发展局面,例如提高购房贷款利率、提高购房的首付比例或者直接禁止购买首套房屋之外的房屋等一系列的限制性的房产调控政策。在这些政策出台的过程中,引发了诸多房屋买卖合同纠纷,许多房屋买卖合同当事人寻求以情势变更原则来变更或解除合同,此类案件的出现正成为情势变更原则在该领域之研究土壤,同时由于司法机关对该原则有着不同理解,实践当中同案不同判的情况也经常出现。《中华人民共和国民法典》中第533条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条中规定情势变更原则是指双方当事人签订合同后,合同成立的客观环境发生了双方无法预见的重大变化,这种客观变化区别于不可抗力和商业风险,如果继续履行合同造成对当事人一方明显不公平的,受损害的一方当事人可以与对方协商解决,在合理期限内协商不成的,合同双方当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。对于这一原则的适用,在实践中,法院应做到严格区分其与不可抗力、商业风险等相关概念的不同之处,避免发生同案不同判的现象。本文选取了四个关于房地产调控政策下房屋买卖合同纠纷的典型案例,分析案件中所涉及到的关于适用情势变更原则等法律问题,对其中若干争议焦点问题进行整理归纳并经过分析和研究得出相应结论。本文分为四个部分:第一部分为绪论,介绍了选题背景和意义,国内外研究现状,以及介绍了本文所运用的研究方法。第二部分为案情简介及问题的提出,通过四个典型案例的案情介绍总结出情势变更原则适用中出现的争议焦点问题。第三部分为围绕争议焦点的法理分析,对情势变更的构成要件、房地产调控政策的含义和种类进行阐述,并分析了情势变更原则与不可抗力和商业风险等相关概念的区别,同时总结了情势变更原则适用的可行性和必要性以及房地产调控政策下适用情势变更原则的类型化分析及其产生的法律后果。第四部分为案件研究的结论及启示,通过对情势变更原则适用理论和实务分析,本人提出了相应的完善建议,以期能够更好的解决实践当中出现的法律问题。


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