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云南省不同等级城镇地价测算参数研究

王丽娟  
【摘要】:城镇土地价格是城镇土地价值的体现,城镇土地价值由城镇土地质量决定,城镇土地等级是城镇土地质量的综合反映,且二者呈正相关关系,即城镇土地等级越高,土地综合质量越好,城镇地价水平越高。同时,基准地价与宗地地价评估基本方法涉及许多地价评估参数,如房屋重置价格、土地还原利率、土地增值收益等。地价参数与城镇土地等别之间也存在某种内在逻辑关系,因此,对不同等级城镇的地价评估参数进行测算,形成全省相对统一的地价评估参数,对提高地价评估的科学性与合理性,具有重要现实意义。 目前地价评估中,地价参数确定时,由于各估价人员对地价参数有不同理解,选取的地价参数不能反映不同等级城镇的实际情况,而当前又没有形成相对合理、统一的地价参数,制约了土地估价的科学性与规范性。 针对这个问题,本论文的研究目标是:以城镇等别与土地价格之间的正相关关系为基础,以云南省为研究对象,结合全国城镇分等成果,研究地价参数测算方法并测算云南省不同等级城镇的地价参数,为地价评估提供较科学的地价参数测算方法。论文研究的主要内容包括:一、系统归纳地价评估方法与地价参数特点,确定本论文的研究范围,并将地价参数分为数值型和方法型两种类型的地价参数;二、研究剩余法、成本逼近法、收益还原法、市场比较法中涉及的地价参数的测算方法;三、测算云南省不同等级城镇的数值型地价参数并进行合理性分析。 论文采用的技术路线是在背景分析的基础上,结合地价评估理论,探讨剩余法、收益还原法、成本逼近法、市场比较法等四种方法中涉及的各地价参数测算方法,并以云南省各等城镇的社会经济水平、土地质量状况为依据,测算云南省不同等级城镇的地价参数,最终确定方法型地价参数的测算方法和云南省不同等级城镇的数值型地价参数的参考值域。


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