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限购政策与房产价格的关系研究

黄莺  
【摘要】:当前,随着房地产市场的迅猛发展、房价空前上涨暴露出来的问题,中央对房产市场给予了高度关注,并出台了一系列的政策来调控房地产市场,以期维持房地产市场的健康发展。其中最让消费者关注的就是一系列限购政策的颁布,其中主要包括两个方面:其一,表现为住房贷款贷款利率的上升;其二,表现为使用贷款购房所需支付的首付比例的上升。并且对于商品住房价格上涨过快的城市,还可以取消第三次购房的贷款优惠,无论是哪个方面,都会限制房地产市场开发商的资金来源以及消费者购房的资金来源。 但是对于限购政策对房地产市场的影响褒贬不一,有些学者认为这个政策应该持续下去以便更好的调控房地产市场;而有些学者则认为这种限购措施打乱了房地产市场的正常的秩序,不利于房产市场的健康发展。 针对这个情况,本文描述了选取个人住房贷款与住房销售价格为研究对象,以研究二者之间的关系为研究问题,并据此提出了几步构思: 第一步,基于限购政策的实施效果情况,认为限购政策对个人住房贷款有显著影响,但是由于数据有限,在本文中这种影响只能从理论方面来进行分析,但是根据实际的个人住房贷款余额的数值,也能发现尽管限购政策实施了,但是个人住房贷款余额是增长的。本文从实际情况入手,立足于现实的房地产市场的经济发展情况,最终认为限购政策的实施力度越高,个人住房贷款的余额越高。 第二步,立足于现实,假设个人住房贷款能够影响房产价格,也就是说前者可以Granger引起房屋销售价格。在这个假设的基础上,本文采取协整检验的相关知识与Granger因果检验相结合的方法,来分析个人住房贷款与房产价格之间的实际变动关系。 第三步,根据实证分析的结果,得出结论:个人住房贷款与房屋销售价格之间具有协整关系,也就是说二者之间是有长期稳定的比例关系的。不仅如此,实证分析还证明了个人住房贷款与房屋销售价格之间的Granger关系是单向的,即个人住房贷款不能Granger引起房屋销售价格的变化,反之,房屋销售价格的变化可以Granger引起个人住房贷款的变化。 第四步,既然已经知道了个人住房贷款与房屋销售价格之间是具有正相关的关系,那么依此类推也就可以得到限购政策与房产价格之间的正相关关系,所以本文认为限购政策并不能够有效的抑制房地产价格的上涨。 最后,既然个人住房贷款并不是引起房屋销售价格变化的因,那么用调控个人住房贷款的方式来调控过热的房产市场是没有效果的,也就是说限购政策并不能有效的调控房产市场。据此,本文提出了相对应的政策建议:鉴于限购政策并不能起到应有的调控效果,所以应该从其他角度进行调控,本文提出了几点:一是加大保障性住房以及经济适用房的供给力度;二是开征房产税,并把房产税与信贷政策相结合,以达到想要的调控效果;三是要加大对地方的调控力度,出台一系列的政策,建立完善的预警机制,加大对房地产行业的监督。


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