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城镇化背景下的农村宅基地流转研究

郭勇  
【摘要】:改革开放以来,城镇化作为我国现代化建设的重要历史任务,在市场化及工业化推动下,经历了一个起点低、速度快的发展过程。当前,我国已进入经济社会发展的重要机遇期及转型期,人口规模不断增长,农村耕地保护与城镇建设用地需求同时膨胀,人地矛盾空间紧张,土地资源对经济发展的瓶颈制约不断凸显,城镇化发展面临诸多挑战。 1978年至2013年,我国城镇化率年均增长约1个百分点,城镇化建设加速了农村人口转化为城市人口的过程。受农村宅基地制度约束,农村宅基地流转的市场空间有限,导致我国农村房屋闲置、宅基地闲置浪费现象频现。资料显示,我国当前农村宅基地闲置率在10%-15%左右,宅基地闲置面积达到2000万亩以上。农民作为理性的经济主体,在寻求实现财产权的宅基地流转过程中推动了宅基地隐形流转市场的产生与发展,在私下交易活动中,村集体经济组织与农民的利益难以得到有效保障。宅基地作为特殊土地资源,促进宅基地流转不仅有助于缓解城镇化发展土地瓶颈,还有助于规范我国农村宅基地使用,拓宽农民融资渠道,提高我国土地利用效率,对促进统筹城乡发展具有重要意义,宅基地流转已成为推进城镇化发展的必然要求。近年来,浙江嘉兴、四川成都、重庆市等城市作为我国首批城乡统筹试验区,在统筹城乡配套改革试验的总体框架下,嘉成渝三地通过因地制宜的制度创新及宅基地流转模式探索,在引导宅基地资源合理流动、提高土地利用效率方面取得了诸多的成效,为我国城镇化建设积累了宝贵经验。 本文围绕城镇化背景下的农村宅基地流转展开研究,对宅基地制度的变迁、宅基地使用及流转现状、宅基地流转的发展效应、影响因素、宅基地流转中存在的问题等多方面进行了较为全面的梳理和分析。研究表明,我国农村宅基地不合理使用及流转广泛存在,宅基地流转方式包括出租、转让、置换及入股等多种形式;宅基地流转作为市场经济的内在要求,对缓解城镇化建设过程中建设用地供求矛盾、满足理性农民对财产权的需求、提高宅基地利用效益、促进农村社会保障体系的建立和完善及拓宽新农村建设融资途径具有重要作用。同时,本文从制度、经济、社会及家庭等多方面对宅基地流转的影响进行了分析,对嘉成渝三地宅基地流转模式探索进行了总结和评析,结合农村宅基地流转现状,发现我国宅基地流转存在流转约束多、隐形市场规模扩大与农户利益受损等问题,宅基地制度缺陷和市场体系不健全等是导致农村宅基地流转问题的重要原因。最后,在对我国农村宅基地流转相关研究分析基础上,本文对农村宅基地流转模式进行总结和创新,提出从产权明晰、有偿有期限使用制度探索、宅基地使用退出机制建立与完善、中介培育、完善配套、实施宅基地使用示范村建设及宅基地入市试点等方面探讨完善宅基地流转的对策。


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