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房地产税收改革对房地产业影响的效应研究

常莉  
【摘要】: 房地产税对房地产业发展的宏观调控作用在许多国家的实践中已经得到证明,我国政府部门也逐渐认识到其重要性并越来越多地将其作为调节房地产业发展可依赖的路径选择。在房屋保有阶段开征统一的房地产税(或称不动产税、物业税)已经成为政府部门和理论界的共识。以开征房地产税为主要特征的房地产税收改革具有丰富的内涵,是一个系统性的工程,其核心环节包括土地出让制度的转变、房地产流通和保有环节的税收改革和调整、其他配套制度(如房地产评估机制、房屋登记制度等)的建立等。房地产税收改革对房地产业发展的影响被赋予很高的期望,文章通过研究在我国房地产业税收改革模式选择的环境背景下,房地产市场核心要素(价格、交易量、供求)的演变和房地产业各参与主体(购房者、房地产开发企业、地方政府)行为模式的转变,以探索房地产税收改革对房地产业发展的影响效应。 论文的主要创新性工作和形成的结论如下: 第一,在理论层面,文章将与研究工作相关的理论基础划分为财产课税理论和效应理论两个层次,然后将理论和国情,特别是房地产领域的基本国情结合起来,提出当前中国房地产税收改革中应当遵循的正确的理论指导思想,财政分权、税制完善、资源合理配置、调节收入分配等理论都能够从某种角度为我国房地产税收改革提供理论支持,如收入分配理论对我国改革的实际指导意义表现在我国的税收改革应能够实现税收的纵向公平效应;税收非中性效应、阻碍效应等理论指导我国的房地产税收改革要能够体现这些效应,以抑制非居住需求,发挥税收的宏观调控作用。 第二,在研究方法层面,当前国内相关研究多为定性研究,定量研究为数甚少。文章在定性研究的基础之上,将逻辑推导和定量分析结合起来,通过模型和函数将论文的推理加以演绎、结论得以验证,并采用了模拟测算的方法来说明税收改革的影响。如运用数学模型验证土地出让金改革对土地价格的影响和税收改革对住宅销售价格的影响,利用等额终值折现的方法推导出让金和年租金之间的关系,并结合利率和年租金的对比来分析其他条件不变时二者的大小比较;构建消费者需求函数和消费者总居住成本函数、开发商的供给函数和总成本函数,政府总目标函数等,利用函数推导来说明房地产税收改革对相关主体的影响效应,并且通过案例分析,运用模拟测算来测度税收改革对消费者、房地产企业的影响。 第三,在研究结论层面,本文得出的一些比较有启发意义的结论。房地产税收改革对房地产业的影响是多元的。通观这些影响,可以得到的一个基本结论是:房地产税收改革能够对房地产业的发展起到规范作用,促使我国房地产业在经过政策磨合期的调整后迈向健康的高速发展时期。具体到各元素,有如下的子结论: (1)年租金制能提高土地的利用效率和政府土地供应方式的市场化程度,建立地方政府收入和土地价值之间的市场化联系,减少地方政府短期行为和权力腐败的现象。不利之处是可能使地方政府财政短期空缺,解决的办法是各地根据情况选择采纳时机,可先与批租制并行,再逐步推广。之外,年租金制对土地价格的影响与租期长短、利率和土地年租金增长率之间的对比有关,由于住宅的租期一般长达70年,故年租金制比较一次出让制之间对土地价格的实质性影响无法准确预测。 (2)房地产税收改革,特别是房地产税的开征,其自身的目的和自然的结果是会起到调节贫富差距、缩小收入分配、建立地方主体税种的作用。房价并不是房地产税收改革的直接调控目标。尽管如此,房地产税收改革必将对房地产价格产生影响,无论短期和长期。基本的原因在于:房地产税收改革会减少非居住型,即投资型和投机型购房需求;房地产税收改革会帮助居住型购房消费回归理性;房地产税收改革会减少房地产企业投资于经济适用房项目与一些奢侈项目之间的盈利差距从而改变投资结构;所有这些因素都能起到节约有限房地资源,增加有效供给,改变供需在总量和结构上的对比的作用,从而促使房价回归理性,适度增长。改革对交易量和供求结构的影响都基于这一分析基础。 (3)房地产税收改革将影响房地产商和地方政府之间的利益格局。短期会对当届政府预算外收入产生不利影响,但有利降低房地产企业承担的成本总额,对房地产企业较有利;长期看有利于地方政府财政体系健康、充足、可持续地发展,促进房地产企业调整供给结构,使房地产企业对产品的市场定位向节约资源和提升品质的方向转变,对产品的开发销售节奏向提高房地产项目整体运作时间效率的方向转变。 (4)房地产税收改革的调控目标很明确,故应使重新设置的税制各要素具备强有力的调控作用,如税率设计上,若采用通行的比例税制必须有所区别,甚至为达到调控效果可采用超面积累进税率制。


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