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城市水系治理对周边住宅土地价格影响研究

陈博  
【摘要】:城市土地是城市建设和发展的前提,同时城市土地价格也是城市经济的一项重要指标。随着城镇化进程的不断深入,城市骨架逐渐拉大,城市土地的需求急剧增加,供需关系日趋紧张,致使地价房价上涨。故研究住宅土地价格的影响因素和形成规律,有益于宏观调控政策的制定,稳定房地产市场;城市水系是城市的命脉,更是生态文明建设重要方面。在党的十八大报告中把生态文明建设放在突出地位,将其提升到中国特色社会主义事业“五位一体”总布局的战略高度,强力推进生态文明建设。因此,研究城市水系治理与住宅土地地价之间的关系具有重要的理论和现实意义。本文从城市水系治理的视角来阐述生态环境对城市住宅土地价格产生的影响。在实地调研的基础上,查阅大量文献,利用规范分析方法,对土地价格的内涵与特征、特征价格模型的起源和理论发展进行规范分析,确定住宅用地价格的主要影响因素;运用定性和定量相结合的方法,分析确定城市水系治理对周边住宅土地价格影响的机理,并在定性分析的基础上结合调查数据,通过定量计算揭示并解释其表现、变化和关系;最后以西安浐灞生态区2014、2015年出让住宅土地为例,从定量角度对城市水系治理对住宅土地价格的影响进行了实证分析。本文研究成果主要包括以下内容:(1)阐述了城市水系治理概念和城市水系治理所产生的功能效益,从土地区位、人居环境以及心理需求等层面分析了城市水系对其周边住宅土地的影响,得出了城市水系治理能够促进其周边土地需求,进而对周边土地价格产生增值作用。(2)研究了城市水系治理对周边住宅土地价格的影响机理,主要表现在:城市水系属于公共物品并且具有一定的生态自我修复功能,因此其具有一定的保值性,会产生溢出效应,进而影响周边住宅土地价格;城市水系在治理过程中从某种程度上减少了该区域的土地供给量,治理后生态环境改善促使该区域的土地需求量增大,使得该区域住宅土地价格上涨;随着区域水土资源复合开发模式的不断推广,城市水系治理能够和周边土地产生乘数效应,互相促进,互惠互利。(3)研究了城市水系治理特征变量对住宅用地价格影响中的重要程度。在分析确定城市住宅用地价格的主要影响因素基础上,并引入Hedonic模型,从个别、邻里、区位等三个方面因素中选取了10个影响因素作为模型的特征变量,以地块距城市水系(水系水面、水景观、水文化重要节点)距离代表城市水系治理的特征变量,在特征价格模型的线性模型和半对数模型中与因变量的相关性分别为0.303和0.248,在所有特征变量中对因变量的影响重要程度均排在第6位。(4)定量研究了城市水系(水系水面、水景观、水文化重要节点)对周边不同距离住宅土地价格影响的大小。运用统计学软件,对Hedonic模型的半对数函数进行了线性回归分析,得到住宅土地到城市水系的距离每增加1个单位,住宅土地单位地价取对数(LnP)下降0.033,住宅土地单位价格则下降4.25%。


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