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多方机制下的西安二手房市场特征价格研究

罗洲军  
【摘要】:住房市场一方面具有一般商品市场的特点,另一方面具有外部性、信息不对称性、投机性等多种特殊性质。作为异质性商品的住房,主要满足人们居住的基本要求,而人们最为关注的是住房的价格,目前国内多数学者从不同的角度对于住宅一级市场展开分析,对于二手房市场特别是市场价格的定量研究不是很多。住房货币化改革和城镇化进程的不断加快使住宅一级市场房价持续走高,二手房市场作为住宅一级市场的重要补充,弥补了部分中低收入家庭购房的需求,西安市二手房市场正是在这种背景下逐渐的发展起来,二手房市场规模不断扩大,交易量稳步增加,价格呈现上升趋势,市场交易变得越来越复杂,因此,有必要弄清楚二手房市场的作用机制和制定出更加合理的定价方法。 二手房市场交易价格的确定是一个难点,对于消费者购买和交易住房、政府课税评估有着重大的影响。本文将从两个方面展开对二手房市场价格的分析:一、外部环境的保障,即通过二手房市场参与方的有机协调和合作机制构建,为二手房市场创造良好的交易环境;二、以特征价格理论为支撑,建立西安市二手房特征价格模型。 通过分析西安市二手房市场的运行环境和市场状况,运用新公共管理学理论、合作与竞争理论等,分析了基于政府职能、中间组织协调配合、各方信息对称和共享有利于保障二手房市场的高效和正常运转,同时建立了二手房市场多方合作的运作模式。 以西安市7个行政区为研究区域,通过现场勘查和调查走访,筛选出199个住宅评估数据来分析二手房市场价格,时间跨度为2010年7月至2010年12月。选择17个特征因子并采用直接量化法、李克特量表法、综合评价法、虚拟变量法对于特征因子进行了量化处理,利用线性函数、对数函数、半对数函数建立特征价格模型进行回归分析、估计和检验,选择拟合优度最好的对数函数建立二手房特征价格模型,采取逐步回归的方法最终有7个特征因子进入模型,分别是建筑年代、建筑类型、建筑面积、物业管理、教育配套、暖气、公交车数量。通过回归结果符号分析,特征因子的符号和预期一致,对特征因子的弹性系数和半弹性系数分析,得到了特征因子每增加1%或提高一个等级,二手房价格增加相应的百分比,最后,取Beta系数的绝对值进行二手房特征因子影响程度的排序和分类。 本文的研究可以为政府部门促进二手房市场的健康发展、制定二手房调控政策和完善二手房课税评估体系提供一定的参考价值,同时也为评估公司房产评估提供新的估价方法和途径,具有现实的指导意义。


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