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国际房地产直接投资资产分配研究

苏会勇  
【摘要】:许多研究发现房地产直接投资有很多风险分配方面的好处,机构投资者如投资信托机构或基金、保险公司以及养老基金等投资机构也开始把房地产直接投资纳入到他们的投资组合。与其他投资方式如股票、债券以及资产有价证券等相比,房地产直接投资有许多特有的投资优势如它可以规避通货膨胀风险、相对风险较低但相对回报较大以及与其他投资方式相关性较小等。同时,许多学者研究发现机构投资者应该把10%-20%的资金投入到房地产上,这是一笔相当比例的投资,机构投资者需要做出慎重的投资选择。在经典的经济投资分析中,机构投资者通常采用传统的Markowitz理论来进行资产分配分析。许多学者认为这一经典理论不仅可以用在股票投资分析中而且可以用在房地产投资分析中,事实上多数学者也是应用这一理论来进行房地产投资组合分析的。但是,很多学者怀疑Markowitz理论在房地产上应有的有效性。因为,这一理论只是采用各个房地产市场历史收入数据的算术平均、标准方差和相关系数来进行决策分析;房地产市场的历史数据都比较短,但房地产投资的持有期却比较长且房地产市场缺少流动性;房地产项目不像股票投资一样有可分性且房地产市场信息有效性较差;同时有很多宏观和微观方面的因素影响房地产投资分析,但是它们很难包括在这一经典理论中。那么如何改进现有的投资组合理论并使它更适合房地产投资分析就显得至关重要了。 本论文的目的就是想通过模糊数学方法来改进经典的投资组合理论,以期使得机构投资者能够更有效同准确的进行投资组合分析。通过引入Zimmermann的“Flexible fuzzy mathematical programming”模型和Ramik Rimanek的“Robust mathematical programming”模型来改进Markowitz理论,新的投资组合分析模型可以弥补Markowitz理论中的一些不足,从而可以解决房地产市场中信息不准确质量较差等问题。随着亚洲经济的复苏,许多学者及一些机构投资者认为亚洲房地产市场是本世纪的另一个投资去向。所以,作者主要研究亚洲房地产市场,同时采用著名投资咨询机构仲量联行亚洲商业房地产市场的数据进行分析研究。通过分析论证发现:模糊理论可以改进传统的投资组合分析理论,可以给机构投资者提供更加有力的决策专持。


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